5512 力麒 10/28 收盤價：7.57 元+0.01 (+0.13%)

追蹤

力麒（5512）本業是住宅與商業不動產的開發、興建、出租及出售，屬於台灣上櫃的營建公司。

主要業務可分成三塊：

• 營建開發

  • 聚焦雙北精華區的都市更新、危老重建、合建與自地開發。
  • 推案類型包括住宅、商辦及企業總部；布局區域涵蓋台北市中山區、北投、永和、汐止等地。
  • 營建業績具有「完工交屋才大量認列」的特性，因此單季營收與獲利可能隨個案完工時點而有較大波動。

• 環境工程與水資源

  • 透過子公司經營再生水、海水淡化、污水處理、水資源回收中心，以及事業廢棄物處理等業務。
  • 這類業務多為長期操作維護、BOT／ROT 等合約模式，現金流通常較營建案穩定，可降低房地產景氣循環對營運的影響。

• 觀光飯店與不動產出租

  • 持有部分飯店及不動產資產，透過經營、出租或資產活化創造收入。

整體來看，力麒不是單純只靠賣房的建商，而是以雙北都更推案帶動成長，並以環工水務的長約收入提供較穩定的營運底盤。營建案的推案、施工、完工與交屋進度，仍會是影響公司短中期營收與獲利最關鍵的因素。

市場目前看力麒（5512）的題材，核心不是短期本益比，而是雙北都更案的中長線案量能否轉成銷售與交屋獲利；其次才是環工多角化與房市政策轉向。

1. 雙北都更、危老與精華區推案

這是目前最主要的題材。力麒今年規劃推案約 323 億元，重心在台北市：

• 力麒松江企業總部：2026 年取得使用執照，市場會觀察後續銷售、交屋與入帳速度。
• 力麒豐沐：採邊建邊售，反映公司保留依市場調整銷售節奏的彈性。
• 大業都更案、富陽街危老案：預計今年取得建照，是後續推案庫存能否逐步落地的指標。
• 汐止、永和都更案：預計 2027 年取得建照；尤其永和都更案總銷規模較大，屬於未來數年營收能見度的重要來源。

雙北土地稀缺、都更與危老為主要供給來源，若精華區產品維持去化，這類案源有機會支撐較長的推案週期。不過，都更案從整合、取照、開工到交屋時間長，題材要轉為 EPS，仍要看實際進度。

2. 房市信用管制是否鬆綁

營建股短線評價高度受到房貸與信用政策影響。力麒管理層指出，目前自住需求仍是支撐，但購屋族群普遍觀望；若政策出現邊際放寬、房貸資金較順暢，將有助：

• 預售與成屋去化速度改善
• 建案推案時程更積極
• 銷售回款加快，降低資金壓力
• 市場重新評價營建股的土地與未來案量

反過來說，若管制維持嚴格，力麒雖有推案庫存，營收與獲利認列仍可能遞延。這也是市場對其題材採取「有案量、但等待成交與入帳驗證」態度的原因。

3. 低股價淨值比的資產重估想像

頁面數據顯示，力麒股價約 7.71 元、股價淨值比約 0.44 倍，每股淨值與股價存在明顯落差。這使市場容易出現兩種解讀：

• 正面：若都更案推進、房市回溫、獲利回升，低淨值比可能提供資產重估題材。
• 保留：近四季 EPS 僅 0.14 元、近四季 ROE 約 2.16%，代表目前資產尚未有效轉化成股東獲利；低淨值比也反映市場對槓桿、獲利波動與治理風險的折價。

因此，這個題材的關鍵不是「淨值高不高」，而是未來幾年能否透過交屋與高毛利案件，讓 ROE、EPS 和股利同步改善。

4. 環工與水資源：較長線的第二成長曲線

力麒環工事業涵蓋：

• 再生水與海水淡化
• 都市、工業污水下水道系統
• 生質能源
• 一般事業廢棄物處理
• 循環經濟與淨零相關業務

這一塊可連結政府水資源、環保基建與淨零趨勢，理論上能降低公司完全依賴住宅建案交屋的波動。不過市場現階段仍會以實際取得的標案、營收比重、毛利率與現金流貢獻來判斷其含金量；在沒有明顯財報貢獻前，較偏中長期選擇權題材，而非短線主軸。

5. 觀光飯店事業的營運改善

觀光事業也是多角化布局之一，公司持續調整營運結構、聚焦核心據點。這部分有助補充非營建收入，但對整體評價的影響通常仍低於建案交屋與環工標案；市場較重視其是否能由資產持有轉為穩定獲利與現金流。

市場真正會盯的驗證指標

整體而言，力麒最強的敘事是雙北都更危老＋精華區推案儲備＋低淨值比；但市場要看到的不是案量公告，而是取照、銷售、交屋到母公司 EPS 的連續兌現。短期則仍受房市信用政策與公司財務槓桿條件牽動。

力麒的營收已不是單純的住宅建商結構，而是由房地開發、環工水務、觀光旅館三大事業共同組成。以目前可取得的完整年度資料（2024 年）來看，產品／服務營收占比如下：

由此可歸納為：

• 營建與不動產相關：約 27%

  • 核心是房地銷售收入，另有少量不動產租金。
  • 但營建採個案交屋認列，單季或單年度比重會隨建案完工而劇烈變動；例如松江企業總部交屋進度，就可能明顯拉高未來房地銷售占比。

• 環工、水務與循環經濟相關：約 57%

  • 若將代操作維護、工程合約、特許權利息與廢棄物處理合計，已是集團最大的收入來源。
  • 其中操作維護、BOT／ROT 特許權收入通常具長約特性，營收穩定度高於建案交屋；工程合約收入則會受專案施工進度影響。

• 觀光旅館：約 15%

  • 飯店與旅宿提供較具經常性的收入，但獲利易受住房率、旅遊景氣與人事成本影響。

2026 年第一季的分部收入也呈現相近結構：環境工程及污水處理約 13.96 億元、觀光旅館約 2.36 億元、建設約 1.62 億元；以這三項合計估算，環工水務約占 78%、旅館約 13%、建設約 9%。這主要反映當季尚未進入大型建案集中交屋期，而非建設本業永久縮小。

整體來說，力麒的特色是：營建提供建案交屋時的高彈性，環工水務提供日常營收底盤，觀光旅館則補充服務型現金流。因此評估公司營運時，不能只用住宅建商的角度看待；建案入帳會決定獲利高低點，但環工水務的工程進度、操作維護合約與特許權收入，則決定營運的穩定度。2024 年完整營收組成顯示，房地銷售占 25.57%，環工、水務相關收入合計已超過五成。

力麒後續展望可分成「建設案認列、環工穩定收入、財務槓桿與房市政策」三條主線；整體屬於中長期案源具規模，但短期獲利與股價催化仍要看個案進度的公司。

1. 建設本業：未來兩年案源是核心成長動能

2026 年推案目標約 323 億元，主力案包括：

公司採成屋、邊建邊售與預售並行，代表會依房市買氣、融資環境與各案條件調整節奏，而非一次集中押注預售市場。若松江案交屋順利、豐沐去化正常，加上大業與富陽案取得建照，建設本業在未來 1 至 2 年有望逐步反映案量。

但營建業的特性是營收、獲利會隨完工交屋高度波動；「推案總銷」不等同於當期營收或母公司 EPS，還必須看銷售率、完工時點、公司持分與毛利率。

2. 環工：降低營建景氣循環的穩定器

環工事業聚焦再生水、海水淡化、生質能源、一般事業廢棄物處理，以及都市與工業污水下水道等領域。這些業務多與公共工程、長期操作維護或特許合約相關，和一次性認列的房地產收入相比，現金流通常較具延續性。

目前頁面顯示 7 月營收年增 89.96%，反映環工工程或建案進度可能在特定月份帶來明顯挹注。不過，環工若以工程型收入為主，單月高成長仍可能受施工與驗收節奏影響；真正能強化估值的是操作維護收入、再生水與污水處理長約的穩定擴張。

3. 房市環境：價穩量縮下，去化速度比房價更關鍵

力麒主力案位於雙北都更、危老與精華地段，自住與長期置產需求是支撐條件；但 2026 年房市仍受到信用管制、房貸資金偏緊與購屋人觀望影響，整體呈現「價穩量縮」。因此，後續關鍵不是單純房價是否上漲，而是：

• 邊建邊售案的來客、成交與去化速度
• 商辦案交屋與款項回收進度
• 都更整合、建照核發是否如期
• 銀行融資與利率環境是否改善

公司也明確表示，庫存土地將視市場與政策環境決定推案時間及銷售模式，這雖有助避免在需求疲弱時強推案，但也可能使營收認列時程延後。

4. 財務面：低股淨比是題材，低 EPS 與槓桿是驗證門檻

目前頁面數據顯示，力麒股價淨值比約 0.44 倍，但近四季 EPS 僅 0.14 元、ROE 約 2.16%，本益比約 54 倍。市場若以資產、土地庫存與長期都更案價值評價，低股淨比具有想像空間；但若以短期獲利能力衡量，EPS 偏低意味著評價修復仍要等待實際交屋獲利，以及母公司可分配的獲利提升。

因此，最重要的不是合併營收單月是否衝高，而是後續財報能否同步看到：

1. 歸屬母公司淨利與 EPS 明顯提升
2. 營業現金流改善、負債或短期資金壓力下降
3. 松江案交屋、豐沐銷售及都更案建照進度落實
4. 環工長約收入提高，降低建案認列空窗的波動

綜合判斷

力麒的中長期故事仍完整：雙北都更與危老案提供大型案源，環工業務則補足營建業的景氣循環波動。2026 年到 2027 年，松江企業總部交屋、豐沐去化、大業與富陽案建照，以及汐止與永和案的接棒進度，將決定題材能否轉成實質營收與獲利。

短線則宜採條件式觀察：若建案進度如期、母公司 EPS 改善且現金流轉強，低股淨比可能逐步反映資產與案源價值；若房市管制持續、銷售遞延或都更時程落後，則龐大推案量對當期財報的貢獻仍可能延後。

目前可確認的是，力麒未來兩年有大型建案推進，但公開搜尋結果未見可直接採用的兩年度 EPS 預估數字；還需要抓取最新已公布的季度獲利與近四季 EPS，才能用已實現獲利作為預估區間的基準。

目前沒有找到兩個以上可交叉驗證的力麒 2026、2027 年 EPS 市場預估，因此不宜直接給出單一預測數字。較合理的判斷是：2026 年 EPS 改善幅度可能有限，2027 年以前仍以「題材與案源能見度」大於「已可確認的交屋獲利」來看待。

為何不能直接把 323 億推案量換算成 EPS？

力麒 2026 年規劃推案 323 億元，主力包含總銷約125.4億元的松江企業總部、總銷123.9億元且公司分回94%的豐沐，以及大業、富陽街都更危老案。不過，這個數字是推案規模，不等於當年度營收，更不等於歸屬母公司的稅後獲利。建案 EPS 會受三件事決定：

1. 銷售速度與付款／交屋進度：松江案雖已進入可推出階段，但實際簽約、交屋和認列時點仍是關鍵。
2. 合建分回比例與毛利率：豐沐、大業、富陽街均有合建結構，總銷不能全數視為力麒可認列的收入與利潤。
3. 少數股權與轉投資損益歸屬：力麒過去合併營運與歸屬母公司 EPS 之間存在落差，因此觀察上應以「歸屬母公司淨利」而非僅看合併營收為準。

2025 年力麒 EPS 僅 0.16 元，是偏低的比較基期；目前頁面顯示近四季 EPS 為 0.14 元。因此，若松江案去化與交屋順利、環工轉投資維持穩定，2026 年 EPS 有改善條件；但豐沐以及大業、富陽街多屬後續開發或邊建邊售階段，對 2026 年全年每股獲利的挹注可能較有限。

2027 年看的是「案源前進」，不是立即入帳

汐止都更案、永和都更案預計於 2027 年取得建照，其中永和案規模較大；這可提高中長期案源可見度，也支持市場對未來兩年營收動能的期待。可是建照取得通常代表開發進入下一階段，距離完工、銷售與交屋認列仍有時間，因此較可能成為2028 年以後更具體的獲利來源，而非保證 2027 年 EPS 立即躍升。

結論

力麒未來兩年的 EPS 可用條件式判讀：

• 基本情境：環工與既有案源支撐，2026 年 EPS 自低基期回升，但仍可能低於一般高獲利營建股。
• 較佳情境：松江企業總部銷售、交屋優於預期，且轉投資利益能有效歸屬母公司，EPS 改善才會較有感。
• 保守情境：房市信用管制延續、採邊建邊售的個案去化緩慢，或新案認列遞延，則 2026～2027 年 EPS 仍可能偏低，成長主要反映在土地庫存與長線都更題材。

因此，力麒現階段的投資重點不是用高本益比推估短期獲利，而是確認松江案的實際銷售與交屋、母公司獲利占比、以及永和與汐止案是否如期取得建照；這三項才是未來 EPS 預估能否上修的實質依據。

營建產業目前不是全面復甦，而是呈現很明顯的「工程強、住宅弱；精華區較穩、外圍區分化」格局。對力麒而言，最重要的產業趨勢是雙北都更危老、商辦需求與環工水務，但短期仍須面對房貸管制與住宅買氣偏弱的現實。

1. 住宅市場：量縮、價格相對有撐

住宅市場受到信用管制、銀行房貸額度審慎、投資買盤退場影響，成交量仍偏低，購屋人決策時間拉長。建商因此更傾向採取延後推案、邊建邊售或成屋銷售，以降低預售市場的不確定性。

不過，雙北土地稀缺、營建成本與人力成本居高，加上自住需求仍存在，使精華區房價不容易出現全面性大幅修正；相對而言，供給較多、產業支撐較弱的外圍區域，價格與去化壓力會比較大。2026 年市場主軸仍偏向「價穩量縮」，而不是成交量快速回升。

2. 都更、危老是雙北建商的長期核心動能

台灣住宅老化帶來結構性的重建需求，雙北尤其缺乏大面積素地，未來新案供給更依賴都市更新、危老重建與合建。這類案件雖然整合時間長、行政程序複雜，但若取得基地與地主合作共識，通常具備地段稀缺性與較高產品定位。

力麒近年的核心策略正是雙北都更、危老與合建。松江企業總部、豐沐、大業、富陽街，以及後續汐止、永和等案，反映公司將土地庫存逐步轉為可開發案源。這類布局的優勢在於能取得精華區案源；代價則是從整合、都更審議、取照到完工交屋，時間較長，營收認列的波動也較大。

3. 商辦、科技廠辦與公共工程相對強勢

2026 年營建業的主要成長來源不在一般住宅，而是：

• 公共建設與軌道、水利、能源工程
• AI、半導體帶動的科技廠房與資料中心
• 都市核心區的商辦更新與企業總部需求
• 綠建築、低碳建材與節能建築升級

公共建設預算增加、科技業持續投資廠房，對工程承攬、鋼構、混凝土與機電工程業者的支撐較直接；但住宅建商的受惠程度，仍要看個案所在地、銷售率、融資條件與交屋時程。產業因此形成「公強民弱」的分化。

對力麒而言，松江企業總部是較貼近商辦需求的短期案源；而雙北都更案因地段稀缺，長線也可能受惠企業進駐、就業人口與自住需求集中。

4. 營建成本與缺工，支撐房價但壓縮毛利

鋼筋、水泥、砂石、機電設備與人工成本雖未必同步大漲，但整體造價仍在高檔；尤其缺工使工期管理難度提高。這對房價形成支撐，因建商不容易大幅降價出售，但也可能侵蝕建商毛利、延後完工與交屋時程。

因此，產業競爭不只看土地成本，還要看：

• 是否能有效控制工程進度與成本
• 個案是否具備足夠售價與地段支撐
• 建商是否有充足資金因應較慢的銷售回款
• 是否能透過商辦、出租、環工或其他事業，平滑住宅交屋空窗

5. 環工與水資源是力麒較不同於一般建商之處

純住宅建商的收入高度依賴建案完工交屋，因此景氣循環與單一大案影響很大。力麒透過環工、水資源處理、再生水及廢棄物處理等業務，增加了較偏長約與維運型的收入來源。

這不代表環工能完全取代營建的獲利彈性，但在房市交易偏弱、都更案尚未交屋的期間，可提供較穩定的營收與現金流緩衝。對力麒而言，這是其相對一般住宅建商較有韌性的部分。

對力麒的產業判讀

• 短期：中性偏保守。 房市仍由政策、房貸與市場信心主導，交易量回升速度不宜過度樂觀；松江企業總部的交屋認列，是短期營運較重要的觀察點。
• 中期：審慎正向。 豐沐、大業與富陽街若能依進度推動，可逐步填補松江案後的開發與銷售動能。
• 長期：具題材與土地儲備價值。 雙北都更、永和大型都更案與塭仔圳布局，符合都市更新與土地稀缺的結構趨勢；但價值能否反映到獲利，仍取決於取照、施工、去化與交屋節奏。

整體而言，力麒所處的是一個短期住宅景氣仍受壓抑、但雙北都更與環工水務具中長期支撐的產業環境。判斷重點不宜只看房價漲跌，而應聚焦在建案取照、銷售率、交屋認列、營建成本與環工事業的現金流表現。