長虹(5534) 的每股盈餘

今、明兩年 EPS 的基準預期約為 2026 年 3–4 元、2027 年 6–7 元，但若兩棟百億商辦整棟出售認列，可能跳升至 15–20 元；最大推力與變數都是商辦成交時點。

基準情境先看既有案認列

未納入大型商辦出售時，今年獲利可能低於去年、明年再回升。
- 上半年 EPS 1.05 元，雲創、天韻與松德餘屋為主要收入。
- 保守預估 2026、2027 年 EPS 分別約 3.14、7.10 元。
因此，基準獲利主要由住宅交屋與雲創持續去化支撐。

毛利受早期案成本侵蝕

今年營收轉換為 EPS 的效率仍受成本結構限制。
- 上半年毛利率約 29%，低於去年同期 38%，主因松德案營造成本上漲。
- 公司維持新案毛利率至少 25%，並改採分批銷售以降低成本錯配。
費用率與利息成本相對次要，毛利仍是短期獲利核心。

商辦出售決定預估上緣

樂觀模型假設 ICT 與虹創可分別在今、明年出售認列。
- ICT、虹創總銷約 120 億、140 億元，若順利認列，推估 EPS 可達約 15.75、19.36 元。
- 但近期保守模型尚未將兩案納入，反映整棟買方決策較慢。
預估分歧本質是認列年度不同，不是核心案源消失。

使照、企業買方與成本是關鍵

EPS 可能大幅偏離預期，主要取決於商辦去化而非住宅需求。
- 商辦尚未取得使照、整棟買方仍在議價，出售遞延將使獲利往後移。
- 若轉採分層銷售，認列速度與費用結構也會改變。
- 工料、利率及信用管制仍影響毛利與買方決策。
長虹今明兩年的判斷重點，應放在商辦簽約、使照與實際過戶進度。