1436 華友聯 11/06 收盤價：34.65 元0 (0.0%)

追蹤

華友聯主要從事住宅與大樓開發、銷售及不動產租賃，已由過去的多元業務轉型為以南台灣住宅建案為主的建商。

目前營運重點可分為三類：

• 自地開發與預售／成屋銷售
  在高雄、台南取得土地後，規劃住宅大樓、華廈等產品，透過預售、完工交屋認列營收，是最主要的獲利來源。

• 鎖定首購與換屋需求
  產品客群以在地首購族、家庭換屋族為主，因此推案節奏、區域房市交易量、房價與交屋進度，會直接影響營收與獲利的年度波動。

• 不動產租賃與資產活化
  公司亦持有部分不動產進行出租或資產運用，但相較於建案完工交屋，對整體營收獲利的影響通常較小。

華友聯的財務特性是：營收與 EPS 高度取決於特定建案何時完工、交屋與認列。因此，單月或單季營收可能大幅年增或年減，不必然完全代表接單能力突然惡化；更重要的是觀察手中建案的銷售率、未來 1～3 年交屋排程、土地庫存，以及南部房市需求變化。

華友聯後續展望的關鍵是「2026 年靠成屋去化與楊梅土地活化維持現金流，2027 年起由預售案交屋接棒」。公司目前正處於大型建案完工認列的空窗期，因此短期營收波動明顯，但土地資產與已售案仍提供後續回補基礎。

1. 2026 年：成屋銷售與楊梅工業地是主要動能

華友聯今年沒有大型新完工案集中認列，主要收入來自高雄小港 Power City 與左營 NeXT21 兩筆成屋案，合計可供銷售入帳金額約 33 億元。其中 NeXT21 受楠梓半導體產業聚落題材帶動，來客與成交進度相對改善。

此外，公司規劃處分桃園楊梅約 8,700 坪工業用地，作為現階段的重要現金流來源。這筆資產若順利出售，可彌補 2026 年建案交屋空窗、改善資金調度，並支援後續推案；但土地出售的買方、價格、時程與一次性收益仍存在不確定性，因此不宜將其視為常態性獲利。

2. 第二季已回到獲利，但營收規模仍偏低

第 2 季營收約 4.10 億元，毛利率回升至 61.17%、營益率為 40.71%，單季 EPS 0.45 元，較第 1 季虧損改善。

這反映公司土地成本較低、已認列個案的獲利條件仍佳；但相較 2025 年第 2、3 季有大量交屋時的營收規模，目前仍處於低檔。8 月營收年減 87.9%，主要仍是建案交屋基期與認列時點差異，而非單純本業惡化。

3. 2027 年起交屋動能可望明顯增強

已完銷的左營「以山 AI」總銷約 35 億元，預計於 2027 年交屋，是下一波最明確的營收來源。高雄大學特區「以學 MDT」及苓雅區「知道明」亦預計於 2027 年後陸續完工，形成 2027 至 2028 年的交屋接棒。

相較於今年依賴成屋餘屋與資產處分，2027 年的成長更仰賴預售案完工交屋，因此工程進度、使用執照取得、房貸撥款與交屋速度，將直接影響獲利認列時點。

4. 南部推案持續，但公司採取控量、重去化策略

華友聯持續規劃高雄華鳳特區、台南高鐵特區、台南 86 特區大山段及鳳山華泰等案，合計未來總銷約 200 億元。其中華鳳特區、台南高鐵與台南 86 特區案，是未來幾年主要的案源庫存。

不過，公司目前策略並非積極衝高推案量，而是依房市氛圍、貸款條件與去化速度調整節奏。這有助避免在市況偏弱時大幅讓利，但也意味新案營收貢獻不會立即顯現。

5. 南部房市有科技題材支撐，但短期供給與貸款仍是壓力

高雄楠梓受半導體產業投資、相關供應鏈進駐及公共建設推動支撐；台南高鐵特區則具交通、科學園區與生活機能發展題材。這些因素對中長期自住需求有利。

但南部市場先前受科技題材推升較快，2026 年又面臨供給增加、房貸撥款延遲與買方觀望，短期去化難度仍高於雙北市場。華友聯的成屋與預售案能否維持價格、縮短去化期，是營運能否順利接棒的關鍵。

6. 高配息具吸引力，但需回到實際現金流

公司 2025 年 EPS 5.39 元，配發現金股利約 5.05 元，配發率逾九成。

不過，營建業獲利與現金流高度受交屋時點影響，且公司歷年自由現金流波動大。2026 年第 1 季自由現金流約 1.06 億元、第 2 季增至約 5.55 億元，較前幾年多數季度為負改善，但是否能延續，仍要看成屋銷售收款及楊梅土地處分進度。

後續觀察重點

整體而言，華友聯 2026 年屬於交屋空窗下的資產活化與成屋去化年，營運表現很大程度取決於楊梅土地交易與兩筆成屋案的銷售；2027 年起「以山 AI」等案交屋，營收能見度可望提升。公司長期案源並不缺乏，但短期應以去化速度、現金回收與毛利率防守，判斷其高股利與後續成長的可持續性。

未來兩年 EPS 預估

2027 年：有機會回到一個股本以上

目前可確認的市場整體預估為：2027 年營收約 65.15 億元、稅後淨利約 21.44 億元、EPS 約 11.04 元，較 2026 年預估的 9.14 元再成長約 21%。

主要支撐有三項：

• 「以山 AI」已完銷、總銷約 35 億元，預計於 2027 年初開始交屋，是最明確的獲利來源。
• 「以學 MDT」總銷約 34～36 億元，預計 2027 年第 3 季取得使用執照；若交屋進度順利，將在 2027 年下半年至 2028 年持續挹注。
• 左營 NeXT21 的剩餘成屋去化，可補充交屋案以外的營收來源。

不過，11 元以上的前提是交屋進度符合規劃，且以學 MDT 能在使照取得後順利進入對保與交屋。營建業採完工交屋認列，單季差一個月的使照、驗屋或貸款撥付，就可能讓部分獲利落到隔年。

2028 年：EPS 可能自高檔回落，但仍有交屋動能

2028 年尚未看到具充分交叉驗證的市場共識 EPS，因此較適合用情境區間看待。以已知案源推估，約 6～9 元是相對合理的觀察範圍。

支撐因素包括：

• 「以學 MDT」若在 2027 年第 3 季取得使照，通常會有部分交屋與營收延續到 2028 年。
• 苓雅區「知道明」銷售狀況穩定，同樣規劃在 2027 年第 3 季取得使用執照，將成為 2027 下半年至 2028 年的認列來源。
• 華友聯表示 2027 至 2028 年將進入交屋高峰，表示 2028 年不至於完全出現營收空窗。

但與 2027 年的差異是，「以山 AI」已完銷且案量明確，是較強的獲利基礎；2028 年更依賴以學 MDT、知道明的最終銷售率、完工時程及交屋認列比例。因此，若兩案交屋集中、去化優於預期，EPS 可偏向區間上緣；若房貸審核與交屋節奏偏慢，則可能往區間下緣靠攏。

一個重要修正：楊梅土地利多主要偏向 2026 年

先前對 2026 年高 EPS 的期待，很大部分來自楊梅工業地處分。公司在 2026 年 7 月已公告出售約 1,550 坪土地、交易金額 3.1 億元，預估處分利益約 2.03 億元。

這代表原先市場假設「全年大規模處分、貢獻 7～9 元 EPS」的條件，實際執行進度仍需持續確認。也因此，2027 年 EPS 11.04 元的合理性，應主要建立在建案交屋，而非土地處分一次性收益；這樣的獲利品質相對更具可持續性。

整體來看，華友聯的獲利路徑可概括為：2027 年有機會站上 11 元左右的高點，2028 年仍有交屋支撐但波動可能加大。 關鍵追蹤指標是以山 AI 實際交屋速度、以學 MDT 與知道明的使照及銷售率，以及楊梅土地後續處分是否持續發生。

華友聯的競爭並非只來自單一建商，而是取決於其主戰場—高雄與台南的中大型住宅開發案。尤其在楠梓、左營、鳳山、亞灣，以及台南高鐵／沙崙與86特區等新興生活圈，同時面對在地建商與全台型上市建商的推案競爭。

主要競爭對手

台南高鐵特區的競爭尤其明確：華友聯先前取得約7,517坪住宅地，達麗取得約7,771坪商業地，遠雄、三發與和通也在同一區域布局，代表未來當地將不是「有題材就能賣」，而是產品定位、開價與推案節奏的競賽。

華友聯的優勢

1. 深耕南部、土地庫存與推案連續性較強

華友聯長期聚焦高雄與台南，對當地客群、重劃區成熟度與土地取得節奏較熟悉。公司已規劃高雄華鳳、鳳山華泰、台南高鐵、台南86特區大山段等案，合計總銷約200億元；這讓它不只依賴單一建案，而是具備未來數年的案源能見度。

土地庫存也提供兩層彈性：一是住宅案可視市況調整推出時點；二是楊梅工業土地可作資產活化。當住宅交屋處於空窗時，土地處分若成功，可補足現金流與獲利，降低純住宅建商對單一房市循環的敏感度。

2. 搶占科技與建設外溢需求

高雄的楠梓、左營與亞灣受半導體投資、產業聚落及公共建設帶動；台南沙崙則結合高鐵、Outlet、智慧綠能與研發設施。華友聯的案源正好分布在這些區域，例如左營「以山AI」、楠梓「以學MDT」、台南高鐵特區與86特區。

此布局的意義是：公司主要不是押注傳統市中心的自然換屋需求，而是同時承接科技就業人口、交通建設與重劃區成長。不過，這也是一把雙面刃，因為科技題材若已反映在房價，後續購買力是否能持續接棒將更重要。

3. 品牌合作有助產品差異化

華友聯已與台灣三井合作高雄、台南住宅開發。台南武東段案規劃約222戶，高雄亞灣案規劃約379戶，合作有助導入產品設計、品牌與開發資源，提升中高端住宅產品的辨識度。

相較於純在地型建商，這可增加品牌溢價與銷售說服力；相較於全台型大型建商，華友聯又保有南部在地土地與市場經驗。這是它較具特色的位置。

4. 高股利與資產價值提供評價支撐

目前頁面顯示，華友聯近四季 EPS 為2.82元、近四季 ROE 為8.93%，殖利率為13.96%。對營建股而言，高現金股利可提高持有期間的回報緩衝；再加上土地資產，市場通常不會只用單年度交屋獲利評價公司。

但要注意，高殖利率能否持續，仍取決於未來交屋獲利、土地處分成果與公司配發政策，不能單以當期殖利率外推。

華友聯的相對劣勢與風險

1. 營收與獲利波動大，受交屋時點高度影響

營建業普遍以完工交屋認列營收，華友聯的波動可能更明顯。目前8月營收年減87.9%，反映部分時間點正處入帳空窗；未來營運高度仰賴成屋去化、使照取得、工程進度與交屋安排。

例如「以山AI」與「以學MDT」被視為後續重要交屋來源，但這類獲利能否如期認列，仍會受工程、驗屋、貸款及買方交屋能力影響。現有資料也提到，2025年底以來部分交屋進度不如預期。

2. 區域集中度高，南部供給增加時承壓較大

華友聯的優勢是專注南部，但這也使它較難分散區域房市風險。2026年中南部市場可能面臨供給增加、買方觀望與工程端因素干擾；高科技題材帶來的房價上升後，市場更需要實際就業人口、所得成長與貸款條件來承接。

若高雄、台南同時有多家建商大量推案，華友聯可能需要在價格、付款條件、建材配備或行銷投入上做出更多讓步，進而壓縮利潤率或拉長去化期。

3. 規模與品牌廣度不如全台型大型建商

面對遠雄、達麗等跨區大型建商，華友聯的全台品牌覆蓋、跨區案源分散能力與資本調度規模相對有限；面對京城、隆大、永信建等高雄在地同業，則需比拚長期口碑、土地存量與區域產品定位。

因此，華友聯最適合的競爭策略不是全面比規模，而是利用在地土地、成熟推案節奏，以及與三井合作所帶來的差異化，在特定生活圈建立產品定位。

4. 土地處分屬於一次性變數

楊梅工業土地若順利出售，確實能支撐短期獲利與現金流；但這不等同可重複的建案開發收入。土地是否成交、成交價格及入帳時點，將直接影響年度獲利表現，因此應將它與住宅本業的銷售、交屋動能分開評估。

綜合判斷

華友聯的核心競爭力是：南部精華重劃區土地布局、科技產業外溢題材、後續案源與品牌合作。
核心弱點則是：營收認列集中、南部區域曝險較高，以及未來幾年供給增加下的去化與利潤壓力。

投資角度可用條件式觀察：

• 若成屋去化順暢、2027年前後新案如期交屋，華友聯的土地庫存與推案管線將轉化為較明確的獲利成長。
• 若南部房市供給過多、房貸環境再趨緊或工程交屋遞延，則即使擁有土地與題材，獲利實現速度仍可能低於市場預期。