房地合一稅 2.0上路 短期投機客承壓 長線房價穩健上漲

結論

房價

「房地合一稅2.0」主要針對短期持有後的轉賣課稅，但對於有自住剛性需求的人來說，並沒有實質影響，預計對房價沒有明顯壓抑效果，再加上台商持續回流、中科及南科擴廠的需求，在房地供給及資金面沒有太大變化的前提下，房價可望維持上漲格局。

成交量

根據房地合一稅1.0 版的經驗，2.0版本實施前，可能有一波逃命潮，帶動短期成交量大幅成長；正式實施後，短期的投機交易將承受壓力，導致成交量下跌。

產業影響

• 仲介業：政策上路後，在成交量下跌的預期下，很可能會是相對嚴重的受害族群。
• 建商：受到部分短線投資客減少的影響，短期銷量會下滑，其餘影響不大。值得注意的是，去年（2020）底央行實行的「健全房地產市場方案」會產生較大影響。
• 其餘相關產業：受房地合一稅2.0通過的影響不大。

房地合一稅2.0介紹

屬於交易稅，而非持有稅，持有短期的情況下出售房地且有獲利，才需要繳納此稅。

適用時間範圍：2.0版與1.0版一致，皆針對2016年後取得房地需課稅，不過今年7月1日後出售的案件才必須以2.0版的規定課稅（7月前賣屋者，仍適用1.0版）。

2.0版與1.0版的差異主要在於以下：

拉長「短期交易」課稅所定義的時間

提高境內法人的稅率

將預售屋納入課稅範圍

房地合一稅2.0的影響

房價：短線議價空間擴大，長線不受影響

房價走勢主要受供需、資金政策兩個因素所影響，房地合一稅2.0上路後，既不影響供需，也不影響資金政策，故預計不會對房價有明顯衝擊，但正式實施前，可能因為避稅的短期賣壓而出現比較大的議價空間。

根據過去房地合一1.0經驗，觀察下圖的「信義房價指數走勢圖」，房價在2016年初因為房地合一1.0實施後，由下跌局勢轉為盤整；但再對照貨幣政策後，會發現房價走勢主要仍是受貨幣政策影響，而非稅制。

2014年1月起，美國逐月縮減購債規模，市場預期資金退場、未來可能升息的情況下，台灣房市開始呈現下跌格局。在2015年9月起，央行考量到全球景氣復甦趨緩、美國聯準會暫緩升息、台灣出口連續數月收黑等不確定因素，決定啓動降息措施。此後，亦即2016年房地合一稅1.0上路前，房價的跌勢畫下句點，逐漸上漲。自2020年起，各國政府為了因應疫情，推動資金寬鬆政策，加上台商大舉回流，使房價更快速上漲。

成交量：先增加後趨緩

今年7月房地合一稅2.0新規上路前，可能會有一波短線投資客的脫手潮，推升成交量（不過，受到5月台灣疫情爆發的影響，成交量的增速可能不如2016年房地合一稅1.0版來得快）；新規上路後，預計交易量會萎縮一段時間，重演當年1.0 版本實施的情況。

由歷年的國內房屋移轉棟數能看出2016年房地合一稅1.0版上路的影響：2016年為近年房屋買賣移轉棟數的最低點，也是2013年以來衰退最多的一年。

若以每月數據來觀察，房屋每月移轉登記數從2016年1月房地合一稅1.0上路前、後有劇烈變化，上路前大幅增加，上路後一度銳減，故2.0推出前後成交量有很高的機率會重現類似情況。

各區域狀況

以個別區域觀察房市，可以發現近年呈現「雙北溫，南部熱」的情況。

由於雙北房價長年處於高位，自住者不易追價，故房價漲速較為溫和，中南部則因為台商回流以及中科、南科擴廠帶來的高薪人潮進駐情況下，漲幅相對驚人。在房市供需、貨幣政策及各區域大環境沒有重大變化的情況下，預計「雙北溫，南部熱」情況會持續下去。

各產業狀況

仲介業

房屋仲介業者的收入主要來自成交。由於交易量可能下滑，故仲介產業會受到最直接傷害，加上5月台灣疫情爆發，房屋交易熱絡度將大受衝擊。

建設業

建商業可能因為短期投資客的交易量減少，短期銷售受到一點影響，但在自住需求不變、資金寬鬆的情況尚未改變前，整體影響不大。

即便如此，但去年12月政府實行的「健全房地產市場方案」限制土地購買融資比例、將餘屋貸款由原先的無限制改為最高貸款五成，對建商將造成下列影響，：

• 現金股利降低
• 開案量減少

其餘產業

營造、水泥、代銷、裝潢、物業管理等，受房地合一稅2.0的影響相對較小。

重點個股

海悅（2348）
負責房屋的代理銷售業務，代銷業務中又以「包銷」為主，也就是收取建案總銷約 5％～5.5％佣金，並興建樣品屋、接待中心等；自2019年起，海悅開始跨入中南部市場，並鎖定首購族群。由於市場的剛性需求仍強，短期受到房地合一稅2.0的影響有限，長期來看，仍受惠於台商回流及南科擴廠等需求的增加。今年第1季營收 12.9 億元，年增 140％，EPS 年增 141％。

達欣工（2535）
台灣主要甲級營造廠之一，營收比重為廠房約30％、住宅約20％、商辦約16％、公共工程佔34％。近期台商回流，廠房需求大增，達欣工目前是台積電新竹研發廠與南科廠、多家科技大廠的主要營造廠，目前在台積電南科18 P4 主廠房上部工程，金額約32 億元，預計今年5月完工，並認列 12 億元，在建工程金額、工程承攬數量也來到近 10 年新高。今年第1季營收30.7億元，年增30％，EPS年增47.8％。

國產（2504）
全台最大預拌混凝土廠，去年營收比重為預拌混凝土92％、防火建材4％、水泥0.8％、港埠0.27％。今年受惠於本土廠房建置的需求上升，將在高雄新建廠房。公司目前年產能 650 萬立方米，預計明年（2022）底量產 2 套設備，產能將達到 60 萬立方米。

全台土地資產達 45 萬坪，今年南港辦公大樓開發案也將申請建照，完工後以收租為主。另外，公司公告處分中國大陸昆山廠，將會貢獻業外利益約 1.7億元。今年第1季營收50.9億元，年增29％，EPS年增137％。

達麗（6177）
大型營建商，近年推案多在中南部為主，並主打首購族，為台商回流的受惠建商之一，也有拓展至美國西雅圖。去年僅有一項建案完工，營收大幅衰退7成，但展望今年，將會有四大建案入帳，分別是新北「大景匯」、高雄「達麗東京」、台中「達麗大道」、美國西雅圖「KODA」，總銷金額合計130億元，合約負債金額也來到近年新高，預計明年（2022）也將持續有大案入帳，但必須持續注意缺工以及原料上漲所帶來的影響。