信義(9940)-roylu91網友觀點

投資最重要的,莫過於獨立思考的觀點,和富有邏輯的數據推論佐證。在之前的文章:信義(9940) - 長期投資分析發表後,有許多朋友和站狗分享了不同的看法。其中網友roylu91大來信提出了自身的觀點,我們覺得內容很好,在經過作者同意後,特地貼上來和你分享~


以下為roylu91大的回應內容 (標點符號為個人加上去,方便閱讀):
--- 全文開始 ---
陸續買了信義房屋的一些股票,關於買信義房屋也是基於長期投資的看法。而信義房屋財報,也是我目前看過最簡單的財報,非常清楚的可以看出這家公司狀況。

首先提出一種比較少人持有的論點:那就是假設如果你有160億元,而信義房屋願意用160億賣給你所有股份,你會不會買下這家公司。這家公司的基本狀況(以100年第3季為例),這家公司約有30億的流動現金,長期投資資產比例很低就略過,其他資產包含  固定資產+其他資產  約65億,其實最主要的就是民國96年以60億新台幣買下的企業總部。

這棟位於101對面的企業總部,雖有銀行抵押設定  但目前貸款已經還清,以他向玉山銀行設定60億元來說,如果有大筆資金需要,也很容易得資金的援助,如果要賣產權完整  也可億在短時間完成出售,以現在市值來算  80-90億應該跑不掉。

在負債面來說,負債合計31億,最大2筆:
1.應付費用14.5億(員工薪水、佣金)
2.其他12.8億(股利支出+信義房屋給員工的成家基金)
換言之,資產負債相抵後,股東權益財報是寫約66億,但合理應在100億元左右。換言之,你用160億元買這公司,其實只真的花60億元買這家公司的業務價值。而這公司從幾乎每年可賺進超過10億元新台幣,98年賺15億,99年賺20億,就算少一點也有10億水準,換言之投入資金約6年內可賺回。

如果不景氣導致賠錢(SARS.08年金融海嘯也未曾虧損),他也有很充裕資金可面對危機(這點很重要),而且從財報可看出,他的主要費用是以店面租金成本跟業務員費用為主,就算真的出現史無前例的大危機,他調整的速度也會比多數上市公司快。如果真的有那一天,這一家公司會比其他公司安全許多。

而這家公司,其實有一個很重要的就是他的企業文化,如果你經過信義房屋,應該可以觀察到2個現象:
1.很晚下班(仲介很多如此,最起碼拼,不管是真拼;假拼)
2.業務普偏比一般仲介業年輕(這點很重要)
義房屋業務年輕情形可以反映出該公司一個情況:培育很成功。好業務員不容易培育,但年輕的臉孔意味著有一套機制,可以持續培育出人才,個別業務員成功是個人的利害,能複製的成功才是好制度,60億元包含買了這套制度。

至於對於信義房屋的內勤員工我也必須鼓鼓掌。我曾經問了一個財報上的問題,就只是用一般他們網站上的信箱,回我的時間竟是在晚上快8點,雖然沒有回答我所有問題,但卻也不是那種標準格式回覆。這不是重要信件,但員工8點還回覆了那封信,以我目前的公司5點後就不可能,這就是一種很精實的企業文化,一個大公司不容易做到。

而對大家最恐懼的房地產反轉問題,我的想法跟大家也不同。如果大家仔細研究這家公司的歷史,他當初資本額只有30萬的一個小公司,就像你今天在路上看到的跑單幫的仲介,但他利用多次房地產反轉時機開疆闢土、搶市佔率,在景氣差搶市佔造就今天成就,他在台灣雖是一哥,但市佔率也不到10%,還有成長空間,而且他有現金可以做到。景氣好 人人可以開一家店 且賺到錢,景氣差 站住腳才是本事。

最後 就是我相信的:仲介這行業只要有人買賣房子,就會存在。這種提供服務的行業,50.100年後還是會存在,買他應該相對安全。
--- 全文結束 ---

 

以上內容就是roylu91大的來信全文,再次感謝roylu91大為大家提供好的見解。
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還是要強調:文章的內容並非建議您買賣,而是提供觀點和資訊供您參考,
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作者:財報狗

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