信義(9940)－roylu91網友觀點

投資最重要的，莫過於獨立思考的觀點，和富有邏輯的數據推論佐證。在之前的文章：信義(9940) - 長期投資分析發表後，有許多朋友和站狗分享了不同的看法。其中網友roylu91大來信提出了自身的觀點，我們覺得內容很好，在經過作者同意後，特地貼上來和你分享~

以下為roylu91大的回應內容 (標點符號為個人加上去，方便閱讀)：
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陸續買了信義房屋的一些股票，關於買信義房屋也是基於長期投資的看法。而信義房屋財報，也是我目前看過最簡單的財報，非常清楚的可以看出這家公司狀況。

首先提出一種比較少人持有的論點：那就是假設如果你有160億元，而信義房屋願意用160億賣給你所有股份，你會不會買下這家公司。這家公司的基本狀況(以100年第3季為例)，這家公司約有30億的流動現金，長期投資資產比例很低就略過，其他資產包含  固定資產+其他資產  約65億，其實最主要的就是民國96年以60億新台幣買下的企業總部。

這棟位於101對面的企業總部，雖有銀行抵押設定  但目前貸款已經還清，以他向玉山銀行設定60億元來說，如果有大筆資金需要，也很容易得資金的援助，如果要賣產權完整  也可億在短時間完成出售，以現在市值來算  80-90億應該跑不掉。

在負債面來說，負債合計31億，最大2筆：
1.應付費用14.5億(員工薪水、佣金)
2.其他12.8億(股利支出+信義房屋給員工的成家基金)
換言之，資產負債相抵後，股東權益財報是寫約66億，但合理應在100億元左右。換言之，你用160億元買這公司，其實只真的花60億元買這家公司的業務價值。而這公司從幾乎每年可賺進超過10億元新台幣，98年賺15億，99年賺20億，就算少一點也有10億水準，換言之投入資金約6年內可賺回。

如果不景氣導致賠錢(SARS.08年金融海嘯也未曾虧損)，他也有很充裕資金可面對危機(這點很重要)，而且從財報可看出，他的主要費用是以店面租金成本跟業務員費用為主，就算真的出現史無前例的大危機，他調整的速度也會比多數上市公司快。如果真的有那一天，這一家公司會比其他公司安全許多。

而這家公司，其實有一個很重要的就是他的企業文化，如果你經過信義房屋，應該可以觀察到2個現象：
1.很晚下班(仲介很多如此，最起碼拼，不管是真拼；假拼)
2.業務普偏比一般仲介業年輕(這點很重要)
義房屋業務年輕情形可以反映出該公司一個情況：培育很成功。好業務員不容易培育，但年輕的臉孔意味著有一套機制，可以持續培育出人才，個別業務員成功是個人的利害，能複製的成功才是好制度，60億元包含買了這套制度。

至於對於信義房屋的內勤員工我也必須鼓鼓掌。我曾經問了一個財報上的問題，就只是用一般他們網站上的信箱，回我的時間竟是在晚上快8點，雖然沒有回答我所有問題，但卻也不是那種標準格式回覆。這不是重要信件，但員工8點還回覆了那封信，以我目前的公司5點後就不可能，這就是一種很精實的企業文化，一個大公司不容易做到。

而對大家最恐懼的房地產反轉問題，我的想法跟大家也不同。如果大家仔細研究這家公司的歷史，他當初資本額只有30萬的一個小公司，就像你今天在路上看到的跑單幫的仲介，但他利用多次房地產反轉時機開疆闢土、搶市佔率，在景氣差搶市佔造就今天成就，他在台灣雖是一哥，但市佔率也不到10%，還有成長空間，而且他有現金可以做到。景氣好 人人可以開一家店 且賺到錢，景氣差 站住腳才是本事。

最後 就是我相信的：仲介這行業只要有人買賣房子，就會存在。這種提供服務的行業，50.100年後還是會存在，買他應該相對安全。
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以上內容就是roylu91大的來信全文，再次感謝roylu91大為大家提供好的見解。
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還是要強調：文章的內容並非建議您買賣，而是提供觀點和資訊供您參考，
您還是要依據本身判斷進行投資喔！