東和作為一個成立 60 餘年，上市時間在民國 65 年 2 月，掛牌時間超過 40 年的公司，沒有累積出幾筆不錯的土地也太說不過去了。 東和的土地資產雖然不像大同、黑松、士紙一樣大多在大台北精華區，容易讓人關注，但是也算是小而美，東和大部分的土地資產多在台南古都，黑傑克整理其資產狀況如下。 

黃色部分與藍色部分為辦公室以及廠房，合計約 16 億，與 2017 年第一季的資產負債表內的不動產、廠房及設備總額 17 億大致近似。 綠色部分及紅色部分以及高雄岡山土地合計約 20 億， 也與資產負債表中的投資性不動產總額 21 億近似。

黃色的部分就是它在台北的營運總部，位在仁愛路延吉街口的仁愛世貿廣場，營運總部有部分分租給其他公司。以實價登錄查詢近期售價，乖乖不得了，大概可以到 100~120 萬/坪的價格，而東和的成本大概僅 55 萬/坪，也就是說如果處分掉台北營運總部大概有 1 倍或 4 億的獲利空間，公司也能取得約 8 億營運現金。

再來看到綠色部分，位在台南仁德交流道的附近， 現在出租給統一精工加油站、大魯閣打擊練習場、家樂福、Life 1 生活廣場等。 每年可以收租約 1 億，照合約租金每年可以調整 3%， 這塊土地是東和紡織的金雞母，當初取得成本不到 9000 萬，經過 84 年重估增值後帳面價值來到約 14 億， 光以帳面價值估算租金的收益率就達到 7.1%，更不要說若已取得成本 9000 萬來看，每年的投報率是超過 100%， 如果我們以現在房地產普遍的租金投報率 2%回算這塊地的應有價值， 這塊土地廠房可值 50 億啊，就算保守一點打個 7 折也值個 35 億啊， 比現在帳面價值的 14 億還要多出 20 億， 這塊地說是東和紡織的護身金丹也不為過。

藍色部分是東和的紗線廠廠房部分，占地約 60000 多坪，實際廠房面積僅約 20000 坪，餘下的 40000 坪可以說是在閒置狀態，因此在東和的官方網站上還可以看到 20000 坪土地招租的公告 (http://www.tungho.com.tw/index.php?option=module&lang=cht&task=showlist&id =264&index=1)  一般來說，這種純工業區的土地價值沒甚麼參考標準頗難估算，我們姑且用2010 年底/2011 年初東和賣給宜進的新市廠房作為估算標準， 當時新聞報導這筆交易宜進共出資 17.5 億，東和獲利約 9.5 億， 當初新市廠房土地的帳面價值約 8 億，取得成本不到 5 億， 當然其中含有設備的部分姑且粗估約 3 億， 也就是土地廠房總共銷售金額約 14 億，對照上面提到的帳面價值約 8 億， 有超過 70%的增值空間。麻豆段的土地我們大概也用 70%的增值空間估算，帳面價值 11 億，市價可能約達 19 億，多出帳面價值 8 億。 而且這個估算是用 2010 年的基礎，實際市價更高的機率非常高

最後是紅色的部分， 紅色部分土地都是由國有財產局購入，且買進的時間較晚， 地點都蠻好的，都在台南市新興發展的東區，距離即將動工的捷運站不遠處。 買進的理由猜想都是因為想要賺土地增值的差價而不是想要成為開發商， 而在寫這篇三部曲時東和非常巧的在 5/8 出售了其中一筆土地，實現獲利約 1.3 億。

所以以這些資產價值來看，東和的土地資產價值至少可以再增加個 32 億， 如果可以把土地全部處分掉可以回收現金約 53 億， 就算保留可以每年貢獻租金一億的護身金丹仁德廠，也可以回收現金 18 億，對照東和現在的市值約 14 億不到，就算加上有息負債 8 億，合計約 22 億， 等於只需花 4 億就能取得一間每年能提供一億租金收入的金雞母， 而這還是把東和 8 億多的流動資產完全忽略的情形所做的估算， 因此黑傑克認為東和紡織怎麼算都是一個超划算的投資標的。

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