本集邀請到房地產界的馮迪索——黃舒衛，來為我們解惑這次號稱史上最重的打房措施——平均地權條款，它到底要補哪些陳年漏洞？是否會翻轉房地產業？而預售屋其實是一種期貨性質的金融商品，這次也為大家揭開市場預售屋的玩法。最後不免俗的來預測房價後續走勢，究竟最佳買房時點到了嗎？
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本集邀請到房地產界的馮迪索——黃舒衛，來為我們解惑這次號稱史上最重的打房措施———平均地權條款，它到底要補哪些陳年漏洞？是否會翻轉房地產業？而預售屋其實是一種期貨性質的金融商品，這次也為大家揭開市場預售屋的玩法。最後不免俗的來預測房價後續走勢，究竟最佳買房時點到了嗎？
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這邊是一些訪談精華片段
平均地權修法究竟是為了補什麼漏洞？
08:37 過去的房地合一稅及實價登錄政策並未能有效遏止預售屋炒作，與台灣少子化人口淨減趨勢相悖，預售屋近年交易市場相當熱絡卻不透明，甚至出現做假或成為建商價格定錨工具。
13:00 預售屋本意為讓小資族可以以較低成本擁有房屋，但最後卻淪為投機炒作工具，成為一個期貨性質的金融商品。
對投資預售屋的投資客影響
16:10 平均地權修法消息一出，在預售屋投資客分享群聞訊紛紛降價脫手。
20:21 當子法上路後將造成投資客龐大的資金壓力，建商擬以延緩交屋因應。
對房地產業者的影響
32:32 2022 年在央行祭出限期開工令後，建商有限期開工壓力，加上房地合一稅、實價登錄等法規影響後下，房市快速降溫，無論是仲介、代銷業者的營收，或建商的購地金額皆大幅縮水。
房價後勢走勢？買房時機到了嗎？
42:15 由於預售屋的價格發現的功能失靈，預估成屋市場價格也將隨之修正。
1:09:37 在法規上路、政治變數，加上整體大環境的預期下，預估後續至少上半年見不到房市谷底。
對商辦市場的影響
1:20:18 商辦未來供給大爆發，風險高於住屋市場，預估價格將出現一波修正。
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財報狗社群
本集逐字稿
威宇：歡迎收聽財報狗 Podcast，我是主持人威宇，在我旁邊的是財報狗的投資總監 Sky。
Sky：哈囉大家好。
威宇：今天是達人聊產業單元，在這個單元裡，我們會邀請各行各業的人來跟我們分享這個產業的未來概況還有趨勢。在去年的 12 月 30 日 179 集，我們有聊到雖然今年看起來房市有比較冷淡，但營建類股因為會計類的關係，所以今年獲利仍然會不錯。想不到 10 多天以後，1 月 10 日立法院就三讀通過了修正平均地權條例，這個號稱是史上最重的打房措施。感覺這個史上最重打房措施滿常出現的，時不時就有這個字出來。
Sky：只要有新的，就會是史上最重。
威宇：就不知道厲害點在哪裡。這個修正法案正式上路的時期還沒有定，詳細子法也還沒有出來。不過以它目前的草案出來或條例內文，其實影響滿多的，所以今天我們就邀請房地產專家，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛先生，來跟我們聊一聊平均地權條例對房產、對企業還有對個人的影響，歡迎黃舒衛先生。
黃舒衛：大家好。
威宇：我們就直接進到這個條例好了，這個它被稱為是史上最重的打房措施，其實修正的東西滿多，就你來看你覺得最主要的重點可能是哪些？
黃舒衛：我們每次都說這個叫打房、打炒房，其實我覺得一直都是在做所謂補漏的動作而已。你說打炒房，為什麼會越打越兇，或者是說口味越來越重？就是大家已經吃重鹹了，或者是它每次基本上都是沒有打到要害，或者是打了以後、開了後門，它做一半做半套；麻煩的是它通常開的後門或做半套，後面帶來的後遺症其實是非常嚴重。
所以我們看到這一次，基本上是從前年 2021 年的 12 月初那個時候，就宣示有五個修法措施延宕了，因為選舉的關係。再來加上整個市場，我們看到這幾年其實最熱的叫預售屋。
威宇：紅單交易的東西。
黃舒衛：茲事體大，因為它面對的消費群或後面的產業結構非常複雜，再加上我們剛剛講 2021 年，其實那個時候有修了兩次的法，一個叫實價登錄，另外一個叫房地合一稅。它以為它已經補完了，沒想到因為我們看到那個時候資金潮非常熱，所以整個投資行為非常猖獗，所以我們看到它才在前年 12 月的時候再加碼。
平均地權修法究竟是為了補什麼漏洞？
威宇：所以這個漏洞補完了，這個漏洞本身的洞到底是什麼洞？
Sky：我剛剛講它修了兩個東西，一個叫房地合一稅、一個叫實價登錄，它修什麼？大家知道我們剛剛講預售屋市場在這幾年是特別大，什麼叫特別大？去年在台灣申請，我們光講住宅，建造執照的量就高達 18 萬戶。
什麼叫申請建造執照？我們知道預售屋很特別，建商要賣要做兩個動作，第一個它要取得建造執照，第二個要去報核它的預售屋的銷售程序。所以基本上它只要開始申請了建造執照、取得建造執照之後，它就可以開賣，簡單這樣講。18 萬戶是什麼概念？過去 20 年台灣的平均每年差不多只有 10 萬戶，它多了 8 成。
威宇：等於一次就賣了兩年的。
黃舒衛：不只，我們剛剛講的是 2022 年，對不對？2022 年是 18 萬戶，從 2020 年開始，每年都是 16 萬、18 萬的增幅，這是什麼概念？基本上過去到 16 萬、15 萬的每年水位是 1994 年、1995 年，28 年前時候的水準。
Sky：好像第三次還是第四次，我是看信義房屋有個定義，第三次房市榮景，那個好像是無殼蝸牛的時候。
黃舒衛：對，基本上就是那個時候無殼蝸牛上街，2000 年之前、金融海嘯亞洲金融風暴之前時候的事情。各位想想，台灣現在是少子化，從 2019 年以後就是生不如死，我們每年增加 15 到 20 萬的新增供給。預售屋很熱，對不對？預售屋以前的實價登錄是怎麼樣？
我們知道買成屋的實價登錄，就是你買了以後一個月內要去做完實價登錄的資料。例如說今天是 3 月 1 日，你在 4 月 1 日基本上就會完成所謂的實價登錄，雖然有點時間落差，但是還算即時，一個月，沒有像股票那麼快。
Sky：下一秒先漲。
黃舒衛：預售屋多可怕？在 2021 年 7 月 1 日以前，就是新法修正以前，它不是，它是基本上是這個案子，我建商委託你代銷賣，對不對？我們兩個的合作關係結束以後，你才要去登錄。所以可能是你在 2019 年賣的，可是你的約還沒走完，約可能是 2022 年才走完，這個時候你才要去登錄。在預售屋的市場，我們說實價登錄 2.0 之前，大家對於預售屋到底怎麼銷售、銷售的狀況，其實是一無所知。
威宇：這個實價登錄其實有跟沒有一樣，因為我拿到的是三年前的資訊。
Sky：對，搞不好連三年前資訊都沒有，它搞不好都已經在交屋了，才慢慢一戶一戶在登錄。所以 2021 年就說不行，你一定要跟成屋一樣，你簽完這個契約以後，馬上就要去登錄。好了，這個時候就出現問題了，你叫我登錄，如果退戶要不要登錄？
Sky：奇妙的地方。
黃舒衛：成屋你是要拿自備款出來，自備款一次要拿多少？2-3 成跑不掉，買個豪宅搞不好拿 5 成出來，甚至全部要拿現金出來買，預售屋要嗎？
威宇：不用。
黃舒衛：我簽約 5% 可不可以？1% 可不可以？好了，跑出很多虛假的紀錄出來，或者是很多人為了價格定錨，我一開案，找了關係人、找員工、找這些老客戶、找投客，大家就是要照我預計的這個價格去登錄，隔天我全部退戶可不可以？
Sky：聽起來是可以的。
黃舒衛：但是要不要揭露？不要揭露，所以市場上就發生非常多作假的行為，這就是非常麻煩。所以我們剛剛講為什麼這一次從前年 12 月就說要打房，為什麼拖了一年才真的上路？因為太多人把預售屋當成一個，建商把它當成一個標定價格、定錨的工具。
第二個就是我們剛在外面講的紅單交易或換約的交易，非常熱。因為我們知道不動產比較特別，一般的成屋要去做登記，我們說它是一個物權關係；但是預售屋基本上就是一個債權關係而已，就是一張紙。你跟我買一個、訂做一個東西，我三年之後交屋，我這張紙、這張契約可不可以拿來賣？可不可以拿來加價賣？第一個，有沒有逃稅的問題？第二個是我這樣賣，基本上對於一般消費者或者投資人來講，它就是一個金融商品、就是一個期貨，它不是房地產。
威宇：這有一點點像演唱會黃牛票的感覺。
黃舒衛：就是，所以你到底是要處分黃牛、主辦單位，還是買的人？這個大家也搞不清楚，所以這個拖很久。
Sky：應該說這個水很深。
威宇：其實聽起來會覺得就是真的也會有這樣的需求，真的也是有些人要轉手的需求，只是它可以被拿來利用而已。
黃舒衛：對，買預售屋基本上就幾個需求，可能是第一個我是首購族，我自備款就不夠，再兩三年慢慢讓我賺，好不好？我們剛剛講所謂的訂先開，訂金、契約金到開工，我可能繳 15%，我繳不起 3 成的頭期款，我先繳 15%。給我三年的這個工程期間，我慢慢賺另外 15%，可不可以？因為我們知道很多首購族很可憐，他看到價格跑這麼快，買成屋市場他資金沒有那麼雄厚，他只好趕快去買一個預售屋定在那邊，把價格、把成本鎖在那邊，他再慢慢賺錢、想辦法。
這其實是剛需，這個也是預售屋一開始我們說發明出來的最主要目的。但是就像威宇講的，這個就可以拿來賣，如果囤貨居奇，或者是這個產品特別好，甚至是現在這個市場我們說遊資那麼多，這個價格就是雞犬升天。我就把它鎖定一個價格，我就賣掉，可不可以這樣做？的確也有這樣的人在操作。
威宇：所以有這個問題，這次的條例是想要怎麼處理？
黃舒衛：所以這次的條例針對預售屋，我們剛講第二種需求，你如果是要買來等它自然增值，在中間做交易；你沒有等到它成屋真的要進去住，我們看到以目前來講，基本上是禁止轉售，在台灣的規定、在 1 月 10 日之後。
威宇：那我可以退嗎？
黃舒衛：你又講到一個關鍵，你可以退。
威宇：所以變成是今天我買了一個演唱會的票，後來我不能去看，我不能賣給別人，我可以跟主辦單位要求退票。
黃舒衛：不是要求，就是付一點違約金，就像你高鐵要換班次也可以，就是 50 元、100 元。
威宇：這個東西目前有知道大概什麼時候會上路嗎？
黃舒衛：最快，我們說它子法可能最快最快在 4 月、5 月會上路。
威宇：其實也是滿快的。
黃舒衛：滿快，因為我們剛講它其實籌劃很久。
威宇：選舉又很差。
對投資預售屋的投資客影響
黃舒衛：所以它已經等在那邊很久了，只是有沒有仔細被業界拿出來討論。所以它的子法規範其實應該在去年年中的時候，都已經講得很清楚，只是我們看到茲事體大。你知道前年 12 月 7 日一公佈所謂的新打房五大措施，平均地權條例的修正五大方向之後，大家就知道現在買房其實很特別，以前都是到什麼預售屋、展示中心、接待中心去訂，看半天；現在不是，現在拉個 Line 群組……。
威宇：真的嗎？
Sky：團購、跟團媽。
威宇：現在已經變成這樣子了嗎？
黃舒衛：是分享。
Sky：這確實是法律用語。
黃舒衛：你看很多討論群組裡或者是討論板裡頭，真的。
威宇：可是誰會這麼常買房？
黃舒衛：投資客。
Sky：我覺得是現在，我以前……，那個可以等一下再講，我以前遇過那什麼三黃一劉，他們也是這樣子。
威宇：三黃一劉我知道，可是我都覺得那是少數。
Sky：開個買房團，超酷的。
威宇：他們會帶人一起來，真的是團購，這個我知道。可是我現在想的是，可是這個東西出來的代表人就是那幾個，會有到一大個群組的狀況？
黃舒衛：基本上它會這樣子，我們剛剛講三黃一劉基本上算是自營商。但是我們剛剛講這個是交易平台、小型交易平台的概念，就是有一些 KOL 或者是有一些人，的確是有辦法是從建商或代銷那邊批到一些東西，或者他自設平台讓大家在裡頭做交流。可能就是你買了一些東西，你可能也需要物件，你可能就會上我這個平台來撮合。
威宇：所以它有點像交易所。
黃舒衛：有點像交易所。
威宇：就是這個不管是紅單，主要是紅單嗎？雖然目前這個趨勢。
黃舒衛：基本上紅單是從前年的 7 月 1 日 2.0 之後，它就不准你交易，但是紅單是什麼東西？紅單基本上就是一個預約而已，這個東西其實沒有意義。但是我們剛剛講契約可不可以轉？
威宇：這跟紅單兩個是不一致的嗎？
黃舒衛：不一樣，紅單基本上我是付一個訂金，但是我這個案子根本還沒開案，就剛講的它建照還沒有取得，你只是拿一個號碼牌，到底這個案子或者演唱會是長圓的扁的、誰來唱、陣容如何，都還不確定。但是我這個陣容或者是我這個演唱會內容確定以後，等於是發了建照以後，它就可以開賣，你就拿你的預約單說我要換這個。
威宇：所以紅單不能賣，但目前契約單還可以賣？
黃舒衛：現在關鍵就是這個東西，現在禁轉是禁轉這個買賣契約。
威宇：所以以前的那些群組大家就是在賣這個契約嗎？
黃舒衛：賣這個契約，所以我們剛講 12 月 7 日那一天新聞公佈，12 月 8 日很多群組就……。
威宇：關掉了。
黃舒衛：隨便舉例，它可能告訴你說我這個案子 1,200 萬，我付了 300 萬，你現在只要拿 80 萬就可以轉單，我就可以賣給你。
威宇：那 300 萬是什麼意思？
黃舒衛：300 萬就是我的成本，但是除了你要給我成本之外，我還要多賺你 80 萬。權利金，300 萬當權利金，80 萬就是我多賺的，那個時候是講得非常明。那天下午所有的案子，很多記者朋友會貼給我或相關人士貼給我，同一個物件可能早上是賣 150 萬，它要 150 萬的溢價，到下午可能就是 80 萬了，它馬上就要少算、就要出場了。接下來就很麻煩，如果它沒有跑掉，這個東西就要 Hold 在手上。
威宇：就要等到交屋才可以再賣掉嗎？或者是它交給建商。
Sky：那就卡兩年，好痛。
黃舒衛：第一個會有時間成本，第二個是兩年之後誰還要？我們剛剛講平均以前是一年 10 萬戶，現在是一年 15 萬戶、18 萬戶。
威宇：這個我也滿好奇的，因為它也不是這兩年才這樣子，你說從 2019 年開始就蓋這麼多房子了。
黃舒衛：量就增加很多。
威宇：這些房子到底去哪？
黃舒衛：就等著交屋，投資客在中間就可以轉手。
Sky：這應該是建造，對不對？因為建造再蓋還要時間。
黃舒衛：它有兩三年的施工期。
Sky：以前還有一些絕招可以延緩。
黃舒衛：對，就是建商會拖。
Sky：因為建造是一個時間，你可以拉長那個建造時間。
威宇：拖的好處是什麼？
Sky：現在市場不好賣不掉，你現在蓋好出來不是死嗎？
威宇：我不能夠蓋好先不賣嗎？
黃舒衛：我是建商好了，你現在跟我買個預售屋，如果你是投資客，我現在說我下個月就完工了，你現在要做什麼？
威宇：我要找買家？
黃舒衛：不是，如果我們說 1 月 10 日這個東西已經通過，你不能轉售要怎麼辦？你就要開始籌貸款了，本來你是準備 15% 就進場，你現在可能要準備到……。
威宇：就是我的資金會變得很緊。
黃舒衛：很緊，你可能要再籌 15% 出來。
Sky：等於是你的成本就變 Double。
黃舒衛：付我的自備款，自備款湊齊以後，你要交屋還要繳什麼？繳契稅。好不容易 Hold 到手上說終於可以賣了，一賣這個我們說房地合一稅，短期交易要課 45%，我根本就無利可圖。中間我們剛剛講還有資金使用的機會成本，所以投資客一定會跳起來，建商當然一定要配合投資客……，不是，配合買方的需求。
威宇：配合大客戶。
黃舒衛：慢慢蓋，好不好？大家不是這個案子才合作而已，以前、以後都有很多案子合作，沒關係我們慢慢交屋。
威宇：可是慢慢交屋的好處到底是什麼？
黃舒衛：有時間去做換約的動作，現在叫你下個月就交屋，你可能籌不出來，再給你半年之後，給你一點時間放鬆一點、放寬一點，搞不好就有機會了，或者是你會有其他的資金來源。
威宇：了解。
黃舒衛：所以大家不急著交屋，雖然蓋了這麼多房子，但是大家不急著交屋，這個是最吊詭的狀況。
威宇：所以我們其實現在會有非常多還沒有完工的建案。
黃舒衛：很多很多，當然主觀講，可能建商不急著或者是買方不急著要交屋，另外一方面當然就是缺工缺料的問題也很重。我急著照契約來交屋，現在就要去搶工搶料，成本增加很多，很多建商也不願意。
威宇：我們在前兩年看到很多建商會用這種理由，來講它們為什麼這個建案延宕，它說因為就是沒有工人，都被台積電搶走這樣。
如果這樣看，反正我們就是會覺得說看起來從 2019 年開始，每年多發了 6-8 成的建照，所以我們理論上應該要有很多房子出來。現在就是反正就是可能要即將出來了，是嗎？因為現在可能還沒有看到很大量的房子出來。
黃舒衛：有，剛講是從 2019 年開始，所以從去年開始交屋潮就已經出現、已經開始湧現了，這個湧現也是這 25 年到 28 年來的一個高峰。
威宇：但房價好像沒有跌得很明顯？
Sky：沒有，剛好國際資金、股市也很高，大家有錢，但我不確定這是不是原因，我自己覺得 30 年房貸應該多少都有影響上車的意願。
黃舒衛：有，就資金寬鬆，如果是看 10 年前台灣平均購屋的房貸貸款，年期差不多是 19 年；現在已經拉到 24 年、25 年，比較變態的可能是像新竹。
Sky：新竹 30 年。
黃舒衛：因為為什麼？因為第一個，新竹那邊的人高薪的多，而且又年輕。
威宇：還有很長的時間可以還錢，肝還是紅的。
黃舒衛：肝新鮮、房子也新，在台北市這樣平均，光這一條路上你看這個辦公室整條看過去，屋齡都是超過 40 年。基本上對於銀行來講，第一個已經超過了物理的經濟耐用年限，經濟上的效益也很差，也不知道你什麼時候會被震倒，因為耐震條件都很差，它不敢貸那麼久。但是我們說到什麼新竹或者新興重劃區，新屋基本上它覺得就是從零開始，你肝又這麼新鮮，房子新、人也年輕，基本上它的整個還款期就可以拉很長，當然助長房價往上跑。
威宇：剛有提到一個說這個條例出來以後，因為茲事體大，所以業者要來討論，業者有很多意見，他們主要的意見是什麼？
黃舒衛：當然就說也不是我故意的，你看現在成本這麼高，政府一直標地標這麼貴，我成本增加這麼多，所以我不是元兇，政府才是元兇，我只是加工的。
威宇：所以他們是想要調整什麼東西嗎？還是就讓這個不要過？
黃舒衛：因為預售屋我們剛講，對買方來講是有一個很大的好處，就是我進場門檻低，所以對於首購者、對投資客來講，這個都是如獲至寶；對建商來講當然也是好處，為什麼？
威宇：因為需求就變多了。
黃舒衛：一開始前期我什麼都沒有投資，不要說什麼都沒有投資，我至少買了一塊地，申請建照之後只要一開案，我就開始收錢了。我如果賣成屋的話不是，我就是蓋好以後，可能三五年我資金全部壓在這邊，土地、建築成本全部壓在那邊，我才開始開賣。
威宇：對建商來說，如果我可以先賣，其實我的資金壓力也比較輕。
黃舒衛：就很輕鬆。
威宇：可是這是一個問題，對不對？建商說我們可以轉賣這個東西，對我們來說資金壓力比較輕怎麼樣，可是這也是一個社會問題，他們有說他們可以怎麼做嗎？
黃舒衛：有，有建議政府你要多蓋一點社會住宅，你社會住宅的速度太慢了，買不起的去住社會住宅，我們這個是像香港一樣。
Sky：有錢人上車盤。
黃舒衛：你要去住公屋主屋的，那個是你的事情，這個是自由市場，我們像新加坡一樣，我們有所有權的；但是社會住宅或者是要負所謂的居住正義，政府你要負責任。
威宇：我覺得也不是沒道理，你怎麼看？
黃舒衛：也有人說你壽險錢那麼多，那你自己應該出來蓋社會住宅，基本上這個建商講的好像也不無道理。
威宇：對，也是有道理。這個是社會正義，我繳稅不就是給你政府做社會正義嗎？
黃舒衛：好了，回到今天的題目叫平均地權條例。
Sky：所以要繳錢了。
黃舒衛：我不知道你們念書的時候，有沒有考過三民主義？
威宇：有。
黃舒衛：現在應該都不用念了。
威宇：現在沒有了。
黃舒衛：平均地權是哪一個主義？考一下，民族、民權還是民生？民生，這個是孫中山在什麼時候講？這個是台灣才有的，我念的是政大地政系，我們專門在念的。
這個是 1903 年的時候，那個時候孫中山在日本成立了一個革命的軍事學校，他突然才講說我們要平均地權。
威宇：突然嗎？
黃舒衛：突然，他以前沒有講，我不知道為什麼。
威宇：所以你對這個三民主義很熟悉。
黃舒衛：對。
Sky：我們都是昧著良心寫的。
黃舒衛：因為這個東西在其他國家不會有，孫中山的想法是什麼？我們說 18 世紀、19 世紀，他說世界上就兩種主義，一個叫資本主義、另外一個叫共產主義；他說我是揉合這兩個東西，我就是用中國最傳統周公時代井田制度，大家都分得到土地，所以叫平均，最後那個收益大家再來分。大家有東西可以做，有土地不會被壟斷，另外一個就是收益大家一起分，所以叫平均地權；他不是說真的是這個土地拿來做平分。
Sky：我只記得漲價歸公。
黃舒衛：所以有幾個步驟，自己要申報地價，再來照價課稅、照價收買，最後一個就是漲價歸公。所以我們剛講平均地權條例的精神，就是你賺的東西、你多賺的，你要拿出來分；你藏在口袋裡頭，你在那邊炒作，不行。所以基本上回歸到它這個法律，這個很複雜，應該說平均地權條例，我想應該這一年聽得特別多，但是很多人可能是這一輩子第一次聽到，對不對？
Sky：應該是。
威宇：我就是。
黃舒衛：為什麼？因為關於土地的法規，其實中華民國有一個法規叫土地法，但土地法是民國 19 年在中國那邊就立了；可是到台灣以後，它發現台灣的社會環境完全不一樣，所以它就立了一個特別法。
所以基本上土地法裡頭很多條文，如果你們真的有空去看土地法很多條文，你如果上那個官方網站，很多條文是被刪除，它是用平均地權條例蓋上去，所以平均地權條例現在等於是在台灣的土地憲法。土地憲法我們剛剛講就是孫文的這個概念，就是漲價要歸公，你多賺的就是給我吐出來。
威宇：可是如果多賺的要吐出來了，為什麼還不准我賣預售屋？你兩個方向都打，很怪。
黃舒衛：這個就是去年吵最兇的。因為我們剛剛講說 2021 年 7 月 1 日的房地合一 2.0 之後，以前基本上沒有人觸碰到這一塊，就是你賣預售屋，它不認為你是賣不動產。
威宇：因為它就是賣一個債權。
Sky：一個權利，民法是不是？
黃舒衛：它是課財產交易所得稅，財產交易所得稅是併入到你所得去課，對不對？所以可能它高舉 45%，實質上課不到這麼多，所以它會覺得這樣有問題。2021 年 7 月 1 日以後不行，雖然你這個是叫買賣契約，是物權的關係，沒有土地登記、不是不動產；但是不好意思，你這跟不動產有關，所以你也來給我課房地合一稅、你也來給我課 35-45%，就開始課。
執行了不到一年的時間，我們剛剛講就漏洞百出，例如說預售屋沒有去給我做登錄，解約沒去給我做登錄的事情；再來就是你做這麼多，因為很多人就說不對，你現在告訴我說房地合一稅要課預售屋換約，表示說你就間接承認我合法性了，對不對？我就沒有逃漏稅問題，我稅都繳給你了，你憑什麼課我？變成去年為什麼預售屋炒作這麼兇。
威宇：所以真的就總是有一些洞可以去鑽就對了。
黃舒衛：從法理、從各個產業的立場來講，絕對都有站得住腳的地方。
威宇：就是看你到底要站哪一個地方，你要把它堵住。
黃舒衛：但是你綜觀整體的市場發展來看，其實已經走偏了。
威宇：為什麼？
黃舒衛：你看台灣第一個以建商的開發的速度來看，其實會造成很大的市場的或者是環境上面的風險。我們剛剛講預售屋的量這麼多，未來成屋有沒有辦法順利交屋？
威宇：我的想像就會是說感覺好像是過去這幾年，大家都延遲完工，變成好像它們在養一個市場，這個商品就是預售屋，我其實不可以讓預售屋變成成屋，因為我的商品是預售屋。
黃舒衛：盡量 Hold 一下。
威宇：我要讓這個商品盡量地被交易。
黃舒衛：因為你知道像期貨是有固定實現的時間。
威宇：就是我不要讓它實現，因為我要有足夠的期貨。
黃舒衛：你買了這麼多豬肚，到時候運到你家，看你怎麼辦，你如果沒有賣掉的話，對不對？類似這種概念，你的期貨真的會變成現貨放在你家門口，你要不要？這是一個問題。
威宇：之前那個負油價的概念也是類似的東西。
Sky：還有儲存成本，你真的買了 10 間房子，10 間都突然交屋了，哇！
黃舒衛：隨便一個案子你可能都買 10 戶、100 戶的，到時候交屋怎麼辦？只好不是投資客倒，就是建商倒。
威宇：你現在也是用一戶的房子的價格拿了 10 戶，到時候你就是要拿 10 倍的錢出來。
黃舒衛：對，我們剛剛講中間財務的操作、財務的壓力，還有之後你要交屋的稅賦必要的要求，還有這些貸款成本，這個絕對不是預售屋這些投資客想得到的。
威宇：這樣聽起來，真的會覺得這個真的每個人都有他們的立場、都有道理，到最後就是怎麼取捨這樣子。
黃舒衛：也沒有什麼取捨，你說這個市場還是要回歸到正常。因為我們說每年 15 萬戶到 18 萬戶的建照或者預售市場，丟到房地產市場的量，我們剛剛講是 1994、1995 年時候的事情，28 年前。那時候每年整個房地產交易量是 50 萬戶、40 萬戶，但是現在呢？30 萬戶。你知道嗎？那個量能是差太多了，去化的量能跟你的產能是完全無法做比對的。
另外一個是我想這幾年大家很清楚，量最多的、預售屋最多的，不是在台北、新北，是在哪裡？
Sky：台南、高雄。
黃舒衛：台南、高雄、台中、桃園。
對房地產業者的影響
威宇：這是在過去有的一個商品，因為它們畢竟有一點點影響到大家居住正義的問題，所以這個條例出來想要解決它。
這個東西對房地產業者的影響會怎麼樣？因為其實剛剛我們有聊到，這樣子它們可能就是沒有辦法一次蓋那麼多、賣那麼多，它們的資金周轉會變緊，對不對？會不會導致一些小家的就要離開，就變成大者恆大？
黃舒衛：威宇剛剛講，建商、營建類股營收認列的方式比較特別，全部完工法。但是我們看到真的在做交易的就有差，某大仲介有公佈它去年的營收就少了將近 3 成，成屋仲介就少了 27%。第二個就是最大的代銷業者，它少了多少？少了 19.32%，它的營收；再來就是另外一家少了 14.26%，都是 1 成以上，所以市場上的確交易是變冷很多。
威宇：可是這個東西也有可能只是因為去年股市不好，大家都沒錢、大家不想買。
黃舒衛：反過來講，你覺得在不動產產業鏈裡頭，誰會是第一個投資的？買原料的是誰？建商。建商從 2019、2020 到 2021 每年買了超過 3,000 億的土地，2019 年買了 3,100 億，隔年多了 200 億，3,300 億；到 2021 年買到 3,500 億，三年加起來買了 1 兆的土地。給兩位猜一下，去年買了多少？
威宇：我覺得也是，因為去年它們沒有錢，買個 2,500 億好了。
黃舒衛：1,500 億都不到。
威宇：1,500 億都不到？
黃舒衛：1,500 億都不到，我講一間比較指標的建商，在我們公司附近也有一塊地。它在 2021 年購地王，這個新聞大家一定還找得到，那時候它一年買了 300 多億的土地，去年買了多少土地？去年只買 33 億，購地王我們剛剛講 2021 年買 300 億當購地王，去年買多少當購地王？去年第一名只買 60 億，是不是差很多？
Sky：嗅覺很敏銳。
黃舒衛：很敏銳，因為它第一個是我買了土地之後，剛才我還沒解釋到，Sky 講的，買了以後，在去年年初的時候，央行雖然沒有進一步做信用管制的緊縮，但是它祭出一個限期開工令。你買地可以，第一個貸款成數就是 4 加 1，只能貸 4 成，你動工才再撥 1 成給你，你的自備款就很高。
第二個就是你購地貸款，限期 18 個月要開工，你不能養地。我這些建商，第一個我買了 1 億的土地，我現在準備要蓋房子，我在這邊搶工搶料、成本墊這麼高；你跟我說這個平均地權條例出來，沒有人要買預售屋了，我賣不掉、我資金會轉不過來，我怎麼可能再去買原料？
所以去年很特別，整個市場反轉，建商我們那時候開玩笑，我們同事說 2020 年就是疫情最嚴重的那一年，台灣基本上是沒有受影響。他說好奇怪，再奇怪的土地都賣得掉，就是撐了很久的那種土地都有人要；到 2021 年的時候更誇張，大家有沒有印象那個時候賣最多叫什麼？旅館、汽車旅館，有沒有？
Sky：有，我有印象。
黃舒衛：買旅館、買幼稚園、買加油站、買教會。
威宇：什麼意思？買這些東西幹嘛？
黃舒衛：2020 年的時候，大家只要看到地就要搶，因為我搶得到地，我才能去做融資、才能推案，我才有資金、這個企業才能運轉。
威宇：所以剛剛講的那些東西就是在沒落的產業。
黃舒衛：對，沒錯。2021 年的時候就是素地都被搶完了，怎麼辦？搶那個整塊單一所有權人的，可以做重建的，所以我剛剛講什麼整棟的旅館、大片的幼稚園、醫院也有，還有什麼加油站，反正只要你看得到的單一所有權的，大家都要；到去年是什麼都沒有人要，很可怕。
威宇：所以感覺出來大家就是突然資本支出突然減少很多，這個會導致……，有時候可能就是規模縮小就好了，不管很大的還是很小的，反正大家就都縮小規模，這個產業的格局不變？還是說這次的這個東西其實會造成產業的格局改變？
黃舒衛：會，第一個就是我們講 1 兆的這個土地買下去以後，又有這個限期貸款，等於頭洗下去不能養地，會抽銀根的。所以基本上就幾個動作，第一個如果你還沒進場的就算運氣好，前幾年也賺飽了，就把這幾個案子顧好，把它蓋完就算了；或者是你都已經交屋，後來搶地你也搶不到了，搶不贏那些上市櫃公司，基本上已經落袋為安了。你也搶不到土地，基本上也是塞翁失馬焉知非福，反正之前搶到現在也賣不掉，這種是中小型建商很多，可能前兩年它就已經在休息了。
威宇：就休息了？
黃舒衛：就是搶地也搶不贏，搶工搶料也搶不贏。
威宇：可是現在不是又可以了嗎？因為現在沒有人要買地，它們就可以復甦了。
黃舒衛：但是你一樣的限制還在，平均地權條例不能換約，再來就是還有 18 個月的開工限期，所以基本上就是休養生息。
威宇：就未來也不會起來了？
黃舒衛：短期是很難，中小型是這樣。還有中小型有另外一種就是真的會撐不下去的、蓋不下去的，這個滿多的。我們看到之前什麼新北的中和也有、新莊也有，大家說會不會有爛尾樓？很容易，因為你的案子小，或者是說難聽一點就是規劃要賣給那些投資客讓他換約的，我們說總價很低、小口化的大家都買得很爽，真的要交屋的時候，你轉頭發現說這種市場上沒有投資客當下一隻白老鼠，怎麼辦？
自住客一看說這個東西不是我買的，銀行根本貸不出錢來，我也不會受騙，怎麼辦？你就卡在那邊了，現在建商又要求說要加價才要交屋的話，這種問題會很大，出現爛尾樓的機會滿高的。這個是我們剛剛講一種是沒有買到土地、沒有搶到工，那個還好；另外一種就是已經洗頭洗到一半的會很慘。大型的呢？其實壓力也很大，因為你看……。
威宇：怎麼大家都不太好。
黃舒衛：真的，壓力很大，會不會出事不曉得。因為你光南京東路這樣看，很多大樓不是都會貼廣告嗎？會看到那種什麼很便宜的價格就可以低首付的，有沒有看過？什麼 60 幾萬、80 幾萬就可以買一棟房的，路上應該很多，這個基本上它就是在拚現金，趕快把它的債務變成你的債務，你給我少一點沒關係。剛剛威宇會講說中間怎麼會有那麼便宜的房子？中間那個怎麼辦？中間這卡一個，到時候建商撥給你的一個叫信用貸款。
Sky：它自己貸給你的。
黃舒衛：這個是一個陷阱，對不對？我是某某建商，我家大業大、案子全台都有，但是這個買盤冷掉以後怎麼辦？投資客不會買單，我只好騙……，不是，我只好請這些、我只好幫助這些年輕的首購族進場。你買不起沒關係，這個頭期款我們的首付低一點，人家是 15%，我 10% 就好，中間 20% 呢？沒關係，你想辦法，給你三年的時間還是湊不到，你只能湊到 20%，還差 10% 怎麼辦？沒關係，我信用貸款給你，但是信用貸款……，我看 Sky 的表情就很凝重了，信用貸款要多久還掉？
Sky：不知道要多久還掉，但我覺得利率會很高。
黃舒衛：兩三年它就開十張票給你，你就是時間到就付這一張，這個壓力非常大，這種很多很可怕。所以你說這個基本上，為什麼政府說是打炒房，但是動作或措施不能太激烈、也不敢太激烈？
因為的確很多消費者，不要說投資客，的確有很多首購族是小白兔。在過去兩年之前，我的確聽過很多這種低首付的產品，買了以後很多人是付不起，付不起怎麼辦？那個時候還賣得掉，現在賣得掉嗎？現在降價賣是賣不掉，因為房地產很特別，大家是追漲不追跌。
威宇：其實股票也是，我覺得金融商品都是。
黃舒衛：房地產是更特別，這個股票市場跟房地產市場又不太一樣，股票市場是現在已經很少人到營業廳坐在那邊跟人家聊天了。
威宇：對，大家在網路上、群組裡面。
黃舒衛：大家可以這樣互相交流，但是房地產不是，房地產你看那個接待中心都沒有人，你會進去嗎？
Sky：這間怪怪的，就跟吃飯一樣。
黃舒衛：今天好了，你吃了秤鉈鐵了心進去以後，人家說先生你就出個價，你就隨便出個價，我說恭喜賀成交！
Sky：嚇死人了。
黃舒衛：所以現在這個氣氛完全不一樣，以前是這個追漲不追跌之外，現在最怕是什麼？怕買到。
Sky：恭喜你，比我心中的價格還高。
威宇：賺到，來了一隻肥羊。
黃舒衛：現在這個價格往下修正的，或者是現在沒有人出價的過程當中，這個市場是冷得非常快。所以我們看到這個賣成屋的某某房屋，我們看到它營收是少 26%，但是你如果看它上下半年，它在下半年、甚至在 Q4 那個年減都是超過 5 成的，是直線墜落的那一種。
房價後勢走勢？買房時機到了嗎？
威宇：所以其實最前面我們講到這個平均地權條例的時候，很大一部分在講預售屋，可是它已經影響到了成屋市場。
黃舒衛：對。
威宇：這個影響的關係是什麼？就是因為投資客是同一群人，他們資金卡住了還是怎麼樣？
黃舒衛：我們剛剛講預售屋就是什麼？就是期貨，期貨有一個什麼？價格發現的功能，現在期貨這個價格發現的功能突然消失了、熄火了。以前有一個指標告訴你，我現在開 100、下個月要調到 105，半年後是 110，大家想說居然都實現了。我這個成屋成本是比較低，但是基本上是有一個替代效果，買不起預售屋、我可以買成屋，有這麼大的價差，我在這邊周邊的中古屋可能就是 70-80，我就買中古屋就好了，幹嘛買預售屋？
現在不是，現在預售屋是價格不明、買盤凍結，我現在當然預期說它到時候建商會不會倒掉？有沒有機會撿個便宜？價格會不會鬆動？因為我們剛講每坪 100 萬的成本，它現在可不可能降到 95 萬？因為它當初已經飆到 110 萬了，有沒有可能往回修正一下？他只求他下車就好，壓縮他的合理利潤或者是超額利潤；對於中古屋來講，我就等等看，它降我不降。
所以整個市場基本上那個氛圍，預售屋當然是一塊市場，中古屋感覺也會跟它聯動，只是連動的關係會跟它的價差有關係。因為你看中南部，說難聽一點像台南、高雄，很多的成本其實是早期 10 幾萬，現在飆到 20 幾萬，但是中古預售賣到 30 幾萬的還滿多的。
它現在往下修正或往上彈，最主要看它那個區域的供需條件和漲幅的空間，很多老的中古屋持有者覺得 15 萬漲到 20 萬，我已經滿足了就出場。所以看起來台北的市場買盤其實是比較穩，當然也有人說你們一般都做台北市場，但是真的這幾年，其實大家都在看中南部的變化。
中南部我們剛剛講很特別，20-30 年它的產業發展是拉不起來，現在多了這麼多高薪的或者是高科技產業的人，他要的東西不一樣，所以塑造出不一樣的產品，但是你這些老的物件去追它的價格，那個意義何在？所以以目前來看在雙北我們看到它可能會有連動的效果；但是在中南部以目前來看預售市場是冷掉，但是中古市場補漲的空間其實是在。
威宇：而且南部不是不一定是透天嗎？你新的不一定是透天。
黃舒衛：對。
威宇：它其實就是不同的物件。
黃舒衛：真的就不同的市場，甚至不同的區塊。大家說台南很熱，台南的商圈或者商圈跟商圈之間是差多遠？你說南科要到安平、安南，那個根本是兩個世界。
我們剛一開始在講說炒作是在講高鐵特區，10 年前誰會想住在高鐵特區？所以它基本上是不一樣的產業內容、不一樣的購買族群，甚至是不一樣的就業人口。這個東西我覺得在這三五年當中、甚至在未來的三五年，這個是特別值得觀察。
威宇：所以滿有趣的，因為其實剛剛看起來很像這個條例很多是在打預售物相關的，可是其實它真的也會影響到我們成屋、中古屋的成交價。
還有另外一個，這個條例裡面有另外一個明確就是針對成屋，就是司法人購屋，司法人購屋應該就是滿明確已經是成屋的東西？
黃舒衛：對。
威宇：這個東西它是在限制嗎？法人如果去購買這種住宅，五年內不可以轉讓。
黃舒衛：對，很奇怪。
威宇：它這個重要性很高嗎？
Sky：其實滿多人在講這個影響。
威宇：你看比方說如果我們剛才講說過去幾年好像 8 成大家是在買賣預售屋，所以我就說我要管這個，聽起來有道理，占這個比例這麼大，我要管一下。法人購屋這個影響很大嗎？
黃舒衛：先回歸到為什麼法人會買屋？公司為什麼要買？不是買屋，是買住宅；你買廠房、買辦公室、買土地是正常，你為什麼要買住宅？
威宇：就給老闆住。
黃舒衛：給老闆住。
威宇：很多這樣子，我聽到好幾個。
黃舒衛：企業有幾個老闆？
威宇：就一個，所以我才會講說這個東西有很大嗎？
黃舒衛：那就買一戶就好了。內政部在 2021 年公佈了一個統計，它說在 2020 年做了一個切片時間切點，法人購屋的比例很誇張。我們說如果照囤房稅的標準，所謂的四戶以上叫多屋族、有囤房的疑慮，大家猜猜看一般個人這樣子多屋族，在有房階級裡頭的比例多高？
威宇：8 成？7 成？
Sky：怎麼會這麼多？
威宇：因為我覺得應該是你有四戶以上的人有多少比例是個人？多少比例是法人？
黃舒衛：不是，我說以個人的名義來買房，超過四戶以上的，在所有有房的自然人裡頭的比例。
威宇：這個一定很少，我覺得應該不到 5%。
黃舒衛：1.5%，法人幾 %？
Sky：法人我覺得應該 60-70%。
黃舒衛：法人 11.24%。
Sky：猜太高了。
黃舒衛：高、算高，是多屋族，而且是買四戶以上的住宅。
Sky：它是住宅就對了。
黃舒衛：住宅。
Sky：我想說炒房不是很多嗎？大家都會一大堆。
威宇：所以今天如果用我剛剛講的那種分法呢？如果今天這些人就是多屋族，多少比例是個人、多少比例是法人？
黃舒衛：其實基本上比起來，法人持有房地產的比例跟個人或自然人比起來，其實還是相對小比例，只是它的這個行為特別奇怪。再來就是我們剛講自然人擁有住宅，我們剛講多屋族擁有住宅平均有幾戶？五戶，但是你知道法人擁有幾戶？剛講這些多屋族 11% 裡頭，25 戶。
威宇：它們到底要那麼多幹嘛？
黃舒衛：更可怕的是短期交易，你說這些如果是剛講說三黃一劉、如果它用個人名義在炒作或者是短期交易、一年內交易，其實只有 10%，多不多？還好，你知道法人幾 %？54%。
威宇：所以其實這些法人多屋族就是……。
黃舒衛：炒房公司。
威宇：就是投資客。
黃舒衛：因為房地合一稅在 2021 年修之前，它給法人很多的稅務上優惠，個人短期交易罰多少？35-45%，不要講罰，課；平均地權、漲價歸公，35%-45%。法人多少？20%，所以大家一定用法人名義買。2021 年的時候，它就把這條路堵住了，它說你法人買一樣，照自然人的方法課，後來就有人說那我賣公司，公司這條也被堵住。
Sky：因為財產交易所得。
黃舒衛：對，後來大家怎麼說？錢還是很多，剛才講炒房的也有、買豪宅也有，我們這次的題綱裡頭是講買豪宅，為什麼？這個也有人在算，因為我如果資金從海外回來，尤其是 FATCA 條款從 2017 年開始，在海外、出海就要課一次，進台灣又要課一次。
如果是買資產呢？我現金要課，資產呢？我是來投資的，我只要課什麼營所稅、交易所得稅，還有課一個盈餘分配，我買不動產基本上都不會被課到。我買股票我買其他的產業、買金融商品都要被課這麼多，但是我買不動產基本上只要 Hold 住，另外一個部分就是我的成本項還可以報公司帳。
到時候賣掉的時候，我還告訴你裝修的這個部分，因為我們房地合一所以會有一個減項，這個是必要裝修，這個不是我的盈餘，也可以扣掉。所以為什麼法人住宅買那麼多？第一個當然就是炒房公司短期交易 54%，都是在短賣；第二個就是有錢人把錢搬回來，他要買工廠、要買什麼金融商品太難了，先買房子最快。
威宇：某種程度是他們避稅的方法之一。
黃舒衛：買來，剛講老闆住可不可以？可以。
威宇：就 25 戶到底要幹嘛？
Sky：沒有，就是買來賣別人。但是這個計算其實很有趣，因為買進來等於是對公司來說，財務報表上等於是一個支出。多數人在算的都是說你花 1 億元，所以你把這 1 億元等於是什麼政府幫你出的，我覺得很奇怪，因為理論上……。
威宇：什麼意思？
Sky：它其實在算一個叫稅盾效果的東西，講到學理就是稅盾效果。但是我看大家算的方法很奇怪，我其實也看不太懂大家為什麼是這樣算，因為都會舉例說買一戶 1 億元的房子，這 1 億元的支出會在每年的財報上做一些成本費用把它弄掉。簡單說現在誰的公司做到賺錢的，你跟我講，大家為了要避稅，講好聽一點是這樣；講難聽一點就是……。但不管怎麼樣，你買那一戶，理論上會出現的支出應該是利息支出跟折舊，考量這兩個東西到底可以折掉多少，假設如果一戶假設我們用 1,000 元或是 1 萬元來看好了，我覺得應該不到 10%，就看你貸款貸多多。
威宇：有點複雜，可是我的理解還是反正買房子就是為了避稅。
Sky：它就是運用你本來是課房地產這個東西的分離課稅，我只是把它變成是投資公司裡面的稅。因為你自己買賣房地產沒有成本減項，你在投資公司是有成本減項，我請人要錢，這些是扣到最後就變得好像有一個稅務的效果。
威宇：我是藉由增加成本降低我的利潤，導致我要繳的稅比較少。
Sky：對，實際上是這樣。但我比較好奇的是如果這麼多人做這件交易，如果你要玩理論上要買很貴的。
黃舒衛：對。
威宇：所以就是豪宅。
Sky：這樣就比較合理。
黃舒衛：有效果。
Sky：因為你想想看，你匯 1 億元回來，不可能一次買 1 億的，就是要想辦法拿這個當基數，貸款的利息才會多。你要減掉很多的利息，這樣想就好了。
黃舒衛：而且一定要買貴的，還有交易成本的問題。
威宇：所以豪宅到底是真的想住的人比較多，還是像這樣子在……？
黃舒衛：基本上我們講好聽一點叫資產配置。
威宇：所以資產配置的人比較多嗎？
黃舒衛：資產配置的比例非常高。不然你想說最近這附近的豪宅，怎麼會有兩三個屋主就買了整棟？大家一直收、一直收，為什麼？就是資金要回來，基本上它就是要有一個資金的出路。所以很多人說這個好特別，為什麼豪宅買房的時候都不用貸款？這個現金是不是太多？不是，它就是要把現金放在那邊。
威宇：它就是要放現金的。
黃舒衛：它根本就不是要買房，根本就不想繳貸款，在想什麼？所以你可以把它當成一個收藏品在收藏也可以，基本上它就是一個……。
威宇：跟買公仔一樣的意思。
黃舒衛：一個稅盾或者是財富配置的方式，基本上這個東西也不會有任何的財產減損。所以對他們來講，不管是公司的投資或者是真的給老闆住，都有它的一定的用處在。
威宇：剛剛前面我們聊了滿多在講這個條例的東西，你也有說其實感覺有點走歪了或者怎麼樣，所以我們就來聊一聊從實價登錄、到房地合一稅到平均地權修法，這一系列的打房政策到底有沒有效？或者是到底要怎麼樣才會叫有切中要點？因為我聽起來覺得都滿合理的。
黃舒衛：第一個我們看到剛一開始就講了，我覺得這幾年或者是所有的這個打房措施，全世界都一樣。那個時候房地合一稅一上 2016 年的時候，台灣的交易量掉到 24.5 萬，這個是有紀錄以來的最低。我們剛剛講 2000 年以前都是 50 萬、40 萬起跳，那一年就是 24.5 萬。
那時候我國外的老闆來台灣，我們就跟他講哇台灣市場很慘，房地合一稅怎麼樣多重多重，全世界最重的這個財產交易所得稅。因為那個時候台灣 1,000 萬的所得也才繳 45%，我們說這個就要課 45% 是全世界最高的稅。他就跟我們講說哎稅只是一個調適的過程而已，久了你就會習慣了。
果然你說全世界都是這樣，你管它加拿大、澳洲、中國大陸、香港、新加坡，它們都有一個叫 SSD 特別印花稅，也都是課得很誇張。但是時間過了，只要這個稅能被轉嫁，基本上它就是一個成本，它不是你的壓力。只要房價漲上去，那個就不是問題了，就怕漲不動。所以稅的問題我們看到從 2021 年那一次，基本上它只是補漏、沒有什麼加重。
威宇：所以其實政府課越多的稅，就只是讓房價越來越高而已？因為就轉嫁出去，總是有人要房子，我就再提高價格。
Sky：前提是你轉得出去。
威宇：可是就變成說其實稅平常沒有什麼太大的用處，除非我真的課到想買的人他們真的沒有辦法買。
黃舒衛：短期會讓市場冷卻，但中長期其實就沒有效果。所以剛剛講為什麼每次都說什麼史上最重的，因為就是口味越吃越重，重到你舌頭已經麻痺了。
Sky：無感了，被打不會動了。
黃舒衛：稅已經加到無以復繼了，第一個是稅的部分，我覺得基本上就是這樣。當然你說這一次之所以特別，就是我們看到它限制了所謂的流動性，你預售屋斷掉不能賣，你法人……。
威宇：法人五年內也不能賣。
黃舒衛：而且基本上它買住宅要用許可制，許可制要審，這個就會有變動性。它說我最快多久就可以審完，但現在試想我們兩個都是買方，我是法人、你是自然人，我們出一樣的價格，你覺得屋主要賣給誰？
威宇：當然是比較快可以成交的那個。
黃舒衛：對，因為我法人要送流程有時間上面的成本、有程序上的不確定性，所以法人這個基本上也會把它的流動性限制住。基本上看起來這一次是結構性在做調整，市場絕對會冷，因為我們剛剛講前幾年實在太變態了。
人口沒有增加，每年蓋 15 萬、18 萬是要幹嘛？當然我們緩頰之計是說不是，因為蓋在中南部，中南部會有台積電，那邊以前都沒有房子，所以不用那麼擔心，很多人要升級從公寓、從透天，變到後面買電梯，但是到底這個比例有多少？所以我覺得市場上不會有一面倒的問題，但是絕對會有調整的壓力，甚至會有很多如果撐不過去的話，搞不好……。
有一題是問說什麼時候可以買房？今年還要選舉，所以從去年看今年，可能都是高高舉起、輕輕放下；但是選不好的時候，它又開始回馬槍，所以我覺得這個市場其實受到政策影響，或者是政策干預的成分是越來越高。
威宇：目前你會覺得這個議題是還在發酵中？還是已經大概成形就是這個樣子？
黃舒衛：我覺得基本上已經利空出盡，因為你看從去年開始、前年開始就說要這樣打，而且那個時候說炒作還要去坐牢的，這裡頭沒有講，那時候要判刑期的。我說哇那我們不是要挑戰公權力了嗎？因為你知道很多行政機關定的罰鍰或刑期，最後也不是它能決定的，還要送司法單位。
司法單位覺得說你這個實價登錄，你只是意圖使公務人員登載不實，沒有這麼大的重罪。你看之前有一個案例就是這樣，3,500 萬的土地在新北市，買方去登錄 7,000 萬，最後罰多少錢？罰幾十萬而已，不成比例。我不是告訴大家說可以這樣做，只是說基本上很多的至少利益方向是正確的，但是最後執行太多在行政或司法上面的不確定性，不是一開始的政策制定者能控制的。
威宇：這邊是在想辦法去做一些流動性限制，或者是提高一些建商的成本壓力，有另外一個是在幫助年輕的我們想辦法去買房，所以有什麼住宅政策嗎？租金補貼、青年購物金或者什麼中產的自用住宅貸款戶支持方案，像這邊的東西，它一部分在打壓供給，一部分在想辦法去補助它想補助的人，這有用嗎？
黃舒衛：我看了 OECD 的統計，全世界 40 個國家的統計，這些國家裡頭沒有貸款、有自己房子的人，貸款已經還完的差不多 48%，基本上你已經不用去管它了。再來 23% 就是還在繳貸款，有 17% 是用租的，剩下 7% 就是政府補助的，例如說你是住社宅的或者是租金補貼或者是貸款補貼。
威宇：社宅算是補助？
黃舒衛：對，或者是我有貸款補貼的，差不多 7%。以全盤來看，過去我們從住宅法從 2010 年那個時候，立法就講說台灣的這個社會住宅量太少了、不到 1%，正常的先進國家至少都要 5%，台灣 1% 都不到不夠，所以開始要蓋社宅。以總體來看台灣的確是碰到這樣的瓶頸，整個自由住宅的比例太高，現在房價又這麼高，很多年輕人是買不起房，所以社宅的確是在定義上面是需要被加強，功能要被強化。
剛回到威宇的這個問題，你剛講零零總總的這些政策都是階段性的，它不是長期的，除了社宅之外，對不對？你說租金補貼、房貸補貼都是一次性的，的確它可以發放、觸及到的弱勢或者是年輕的族群其實滿多的，但是能不能被延續，我覺得這個是要考驗到制度的延續性或者是它結構性的重新調整；否則真的不好意思講，真的有人就說它是買票。
威宇：這樣子感覺起來，因為其實聽起來也會覺得說它們真的也有做事了，可是又是一個短期的東西，還是要去考慮政策延續性等等。
黃舒衛：要把它制度化。
威宇：所以你覺得制度化就好了嗎？
黃舒衛：我覺得制度化是重要的，讓它上軌道，至少你要講清楚。很多人說你這次補助房貸的什麼中產階級以下的，到底那個數字是哪來的？是腦袋一拍就出來嗎？它說不是，我是算了這個房貸的，我們看到去年升息中間的差額，所以如果你買這樣子的房子的人，可能增加的房貸支出有多少，我只是補你這一塊，不是隨便補的。我覺得這個是講得清楚，但是你要告訴人家說之後升息，你還要補嗎？或者是你有什麼方法，讓這些剛講公積金的問題，你要真的把它建立起來。
台灣有沒有這樣子基本的政策土壤？你說新加坡不是，它是先徵收，讓你所有人在同樣起跑點，再開始存錢。但台灣不是這樣，甚至台灣碰到更嚴峻的問題是少子化，講極端一點剛才這個 Sky 講的三黃一劉，帥過頭他就講說年輕人就是躺平就好了，你現在在吵什麼？再過二三十年，你爸媽是你的財產管理人，再過二三十年你接收他的房子就好，你現在吵什麼都是白吵的，這是開玩笑，比較極端一點的講法。
所以我覺得以目前來講，政策的確是有所謂的政治智慧在，怎麼使用這些錢；但是你說要讓它在房地產市場的健全上面，我覺得基本上不會是我們剛剛講什麼租金補貼或貸款補貼這種補丁式的政策，它一定是社會住宅或者是我們剛剛講立得高高的目標——平均地權。你真的是要讓這些人獲利回吐，拿到一定的合理的利潤就好，不是在騙市場的錢。
威宇：這個東西是事前就知道的，還是其實也都是出來之後大家才發現這邊有一個漏洞，我們去試試看？
黃舒衛：當然是出來之後才知道它做半套。
Sky：你會去測試。
威宇：做半套這件事情是事後才會知道？
黃舒衛：對。
威宇：所以這個東西是看當時看它的作法，你是想不到這件事情？
黃舒衛：就像這一次平均地權條例 1 月 10 日出來之後，大家想說市場死了，這個預售屋市場，這個滿手預售屋的你就要等著它交，不然這些投資客真的要斷頭，對不對？或者不是投資客斷頭，就是建商要斷頭，但是它告訴你說我們沒有溯及既往，好像又出現一線生機。
威宇：真的嗎？為什麼？因為這件事情我也覺得怪怪的，因為我覺得本來就不應該溯及既往，因為原本買的人不知道，他這樣不就有點像是政府在陰他嗎？
黃舒衛：這叫信賴保護原則，對不對？
威宇：對，就是當時合約就沒有這樣講、法條也沒有這樣講，你怎麼可以這樣逼我不能做這些事情？
黃舒衛：所以我覺得基本上它會有一個折衷的效果。
威宇：可是這個東西它也是很短期，因為就像你說的，不溯及既往頂多就是……。
黃舒衛：不會再買了。
威宇：2019 年的房子或者是 2020 年的房子，現在可以讓我賣，它們蓋好了以後我就不能賣了。
Sky：可是你沒有下一手。
黃舒衛：不是，它的不溯及既往不是這樣。
威宇：不然什麼意思？
黃舒衛：它在子法上路之前，你買的房子以後都還是可以換約。
威宇：可是它們蓋好之後就已經不是預售屋了，它們總是要蓋好的。
黃舒衛：那個是固定的，但不計及既往就是在它實施之前，你買的預售屋還可以換約。
Sky：有一個限定期間可以交易，就這些。
黃舒衛：所以大家說哇這個是史上最大的逃命潮，因為到那一天所有人都石化了。也有人說不是，不溯及既往是這段時間是所有人絕版的可以交易的預售屋買賣，就我在這段期間……。
威宇：但它們總要蓋好的，對不對？這些預售屋總是有一天要成屋的。
Sky：不是，你要這樣想，如果它有價格發現的功能，你現在只有一個確定的時間、只有固定的量，如果是你，你會怎麼做？我是莊家。我要怎麼做？我現在就拉到爆，讓你沒有辦法交易，因為沒有下一手了，全部都在我手上。我就把它拉上去，我就拉到你受不了、拉到你進來買，我可能拉到一戶賺 2 倍的錢，比我賣兩戶還快。
黃舒衛：而且你要想，你買到的基本上你還可以賣出去。舉例來講，如果 4 月 1 日上路，3 月 31 日之前買的這些預售屋還是可以換約的，信賴保護原則。4 月 1 日買了就不能賣了，你覺得大家的決策是什麼？我就狂買
Sky：前面先買爆。
黃舒衛：籌碼都在我身上了，我就跟你賭。
威宇：要賭什麼？誰先受不了嗎？
黃舒衛：不是，第一個就是我買的這個東西，以後可以轉賣。
威宇：可是如果要在預售屋的前提下轉賣，就是你不可以撐到它變成成屋。
黃舒衛：當然。
威宇：今天如果買的人我就不買，我就等你成屋，有沒有辦法錢拿不拿得出來？
Sky：它就是選擇權。
威宇：可是它會到期。
Sky：到期當然會 Expire，但是這個中間的報酬是不對等的，上下檔是不對等的，還是有上檔風險可以去賭。而且它現在是說，有可能會加快立法落地，反正就是有一段時間，你可以去買這一段時間，所以這一段時間的選擇權是有價值的，會讓那個價格還是繼續往上頂。
黃舒衛：就是賭。
Sky：就是你去賭這一段。
黃舒衛：因為你這個東西到時候還是可以賣掉的，但是之後的人是不能賣的。
Sky：法條下來，再交易的人就沒有辦法了。
黃舒衛：對，就只剩自住客。
Sky：我說這是比較極端狀況，這不是好的方法。理論上你拉得越高越好，理論上你在這段時間有辦法一直交易，左手換右手就把它拉上去，這是一個玩遊戲的概念，這對你的報酬率是最高的。因為就算下次是跌 5 成，你拉得越高，你賺的錢就越多，就算跌下來也是一樣，多削一戶就是一戶，反正你籌碼都在手上。
威宇：如果是這樣子，現在應該也還是要非常熱絡才對？
黃舒衛：就是大家賭。
威宇：所以現在有很熱絡嗎？
黃舒衛：這個時間有些地方有建商，我們剛剛講就開始降價，降價賣得掉。
威宇：可是如果像剛剛講的，應該要有一個人出來說我要大肆收購，為什麼還要降價？
黃舒衛：大肆收購沒有人敢賭，因為真的……。
威宇：所以其實也沒有人敢賭？
Sky：不要賭那麼大，一定會有人去多賭一間，你懂我意思嗎？
威宇：但也還是降價，還是到達到功用了吧？
黃舒衛：降價那個是建商要降價，但是你看投資客要不要降價。
威宇：投資客有降嗎？
黃舒衛：投資客該跑都跑完了。
Sky：所以現在就是純粹在賭了。
黃舒衛：對，純粹在賭。
威宇：所以也是有那樣子的人在？
Sky：一定會有，拜託，這個賭得這麼開心，市場上一堆人在賭。
黃舒衛：我剛剛講了，如果 4 月 1 日上路，3 月 31 日買的，信賴保護原則之後還可以做換約，跟以前的制度還是可以適用。但 4 月 1 日才進場的人，抱歉，只剩下自住客了，千萬不是投資的行為。
Sky：這個有點像 2016、2017 年打那個房地合一。
黃舒衛：沒錯。
Sky：那次成屋以前，我記得它們以前在炒，你會達到那個……。
黃舒衛：你用舊制還是新制。
Sky：永哥名單，以前有個叫永哥名單、就是永哥的房子，三黃一劉其中一個人。那個時代玩法是成屋高周轉率，每一個投資客手上都有三四十間一直轉一直轉，突然變房地合一。
那一次就是專門……，一開始其實是奢侈稅，再來是房地合一，專門打成屋這個東西，成屋後來交易量就掉到 20 幾萬了，就是 2017、2018 年那時候。這個這樣是打預售屋，直接把流動性掐死，所有交易就被擠到沒有水分了，沒有投資客、就是純自住，所以純自住就是 20-30 幾萬。第一年打下來都沒有人要交易，真的去買的那些人就是剛需；這次打完你看到的預售屋成交量就是剛需，就是每一年台灣有多少人要買預售屋，可能是這樣子，我猜是這樣子。
黃舒衛：因為你說以前我們講預售屋占整個市場頂多就 2 成，但是這兩三年基本上是到 3-5 成的比例，是非常誇張。
威宇：已經很明顯有一些並不是自己要使用的。
黃舒衛：對。
威宇：它就是一個交易產品。
黃舒衛：就是一個金融產品，它就是拿來套利的、不是拿來住的，千萬不能拿來住。第一個剛講的，他根本沒看過，很多建商蓋那個東西不是拿來住的，就是給你賣的、給你投資的。
威宇：所以剛聊了一些政府的想法、聊了業者的想法，可是回到最後想要買房的人，現在我們到底要什麼時候買房？你說現在已經有點落底了，所以接下來要漲了嗎？
黃舒衛：不可能。
威宇：不可能，是不是？
黃舒衛：不可能，還沒調整完。
Sky：時間是你的朋友。
威宇：你覺得現在的房價相對來說會是比較低的價格？
黃舒衛：不會比較低，我覺得房價可能還會有修正的機會。
威宇：真的？
黃舒衛：真的。
威宇：就是等這些真的出來以後。
黃舒衛：因為基本上我們剛講它的子法還沒出來，剛講是利空出盡的感覺而已：真的利空出盡，起碼你要子法出來，到時候不要市場有些人又調皮搗蛋，讓政府搞得不開心。我們剛講這個是第一個大的變數，子法到底怎麼立。因為我們剛講 1 月 10 日到 4-5 月，它突然跟你講說不溯及既往，很多人就鬆一口氣了。第一個是預期心態其實就做調整，第二個我們剛講選舉的關係。
Sky：左右政策走向選舉。
黃舒衛：你看這個要不要內閣全部都要換人，應該要吧？
Sky：一定的。
黃舒衛：主導這一次修法的人從 2016 年做到現在，是任期最長的小英男孩，次長已經做了七八年了，總是有一天會疲態；當然如果他當部長，那又是另外一番事業。但是以目前來看，我覺得政治上面的變數會很大，去年選得不好，年輕人你看它選完以後，它做了這麼多補貼措施，表示它已經知道問題之所在，只是沒有解決問題即時的辦法，它只能補貼。
你說真的去打建商，這不可能，絕對是會傷到這個產業，我們說產業，不要說政商關係，這一定會傷到。所以基本上我覺得它現在只能做這種補救措施，沒辦法做整個結構性的大調。
威宇：你覺得還會有一波修正，可是之前 Sky 好像有聊到，你覺得 30 年房貸其實是一個很大的影響。
Sky：我自己覺得就是一開始提到的，就是一個資金的挹注。30 年，加 10 年你就算入場的價格就變低了。
黃舒衛：去年差不多 Q1 的時候，楊金龍去立法院備詢，那時候他就講還有什麼打房措施，你這個貸款成數都壓到 4 成了，你還有什麼措施？他就講這個貸款年期的部分，我們也可以做調整，哇他一講完……。
Sky：大家閉嘴了。。
黃舒衛：真的就是核彈級的影響，你知道嗎？所有業者都跳起來了，你現在不給我貸超過 20 年，我房子怎麼賣得掉？因為第一個是所得沒有漲，利率你說再低，已經是超低利率了，你還躺到哪裡去？你說這個成數也不可能調了，今天有一個報紙說很多預售屋叫整批房貸，就轉成新成屋，整批房貸可以貸到 85 成，成數也已經緊繃了。我們剛剛講利率已經超低、成數已經緊繃，能調的就只有期數，現在期數真的把它掐死……。
Sky：那就會全死了。
黃舒衛：像以前以前大家都說不要貸太多，10 幾 % 貸 20 年趕快還一還；現在不是，現在說可以貸 30 年，為什麼不貸 40 年？
Sky：可不可以貸 50 年？
黃舒衛：其他國家很多這種，基本上你要說溫水煮青蛙也可以。
威宇：真的？其他國家很多？
黃舒衛：很多國家是基本上是可以貸超過 30 年的。
Sky：日本也可以。
黃舒衛：台灣是這幾年才開始有超過 20 年。
威宇：所以其實以這方面來說，台灣並沒有很激進、並沒有很炒房，以這個政策來說或者是這個文化，日本很多 30 年以上。
Sky：日本就不會漲有，有漲，如果硬要說是有漲。
黃舒衛：日本就不怕你買，還怕你不買。
Sky：拜託你買，求你買。
黃舒衛：因為現在東京，你知道我們剛剛講在台灣自住住宅自有率，剛剛講是超過 8 成；在東京基本上是不到一半，沒有人要買。
威宇：為什麼沒有房子的人那麼多？感覺台灣沒有房子的人比較多嗎？
黃舒衛：沒有，日本更多。
威宇：所以日本人更不想買房？
黃舒衛：對，為什麼？
威宇：因為他們不是華人。
黃舒衛：不是，因為他有經歷過那個負資產的痛苦。
Sky：反正之前有跌。
黃舒衛：租金也不會太貴。
威宇：台灣租金算很貴嗎？
Sky：低，以前算低。
威宇：我看台灣的收入租金比，其實就以這個比來看，台灣算是前幾便宜，所以其實台灣人也可以租房子嗎？是這樣講的嗎？
Sky：沒有，之前可以，可是最近漲滿多的。
黃舒衛：不同的問題，不同層次。第一個就是租金漲很多；再來就是租金漲很多，薪水都沒有漲這麼多，有些人受不了，你看房價漲這麼快，你想變成分子還是分母，對不對？
Sky：你就是去賭那個 Upside，反正資金成本低，所以就有人說租不如買。你就是賭房價上漲，你賭通貨膨脹會拉起來。
威宇：這樣這些人也變成了參與金融市場交易的人了。
黃舒衛：沒錯，是。
威宇：所以其實是一個……。
黃舒衛：打不過它就要加入它。
威宇：其實這是一個不好的循環，因為當你加入以後，其實你會更覺得說那我也想要一起來炒房。
黃舒衛：所以就是剛前 15 分鐘的，政府要給人家不一樣的選擇，社會住宅或者是這些社會福利，有沒有做支持？你如果不想買房，租屋的市場健不健全？或者是你有沒有這麼多的公宅讓人家做選擇？如果沒有，你只能把所有人逼上梁山。
Sky：這很有趣，因為我覺得像這種平均地權的問題，我相信立法之前、在草案的時候，可能像舒衛大哥你們就有在關注；像我們其實會要等到它比較落地，我們才會去分析。因為太早分析對我們來說，因為買股票就很好賣，可是如果你是投資房地產跟你投資房地產建商的股票，流動性其實差很多。
因為我們剛剛提到其實很多都是流動性，基本上股票流動性的溢酬比較小，房地產流動性是有 Discount 的，是有流動性 Discount。所以我們都很希望就是比較靠近、比較落地的時候，我們才會去分析這樣的議題。
這其實很有趣，今天分析完是你就會覺得說建商這兩年可能不會太差，可是再過兩年就不好說了，因為它有修法的關係，所以等於是說餘屋出來以後，它的壓力會越來越大。整個建築產業可能會在可能 2024、2025 年，假設其他都沒有什麼新的變數加進來，看起來它們壓力是大的。
黃舒衛：就看幾段，如果你是只有蓋房子，例如說只有做營造的，這幾年是賺很多。
Sky：一定是沒問題的。
黃舒衛：你蓋這個台積電也好、你蓋這個住宅、參與公共建設，這幾年你看它的營收都很好。但是你如果建築投資業，就是買地要蓋房子，這個就很辛苦。
威宇：它可能又在 2024、2025 年會有一個坎。
黃舒衛：搞不好大家都跟你退戶，剛才一開始講說可不可以退？
威宇：其實我剛才在想這個，因為我們去年底在說今年建商獲利會不錯，其實它們在前兩年預售的時候，它們就說全部賣完了，所以看起來我應該是認列以後，就可以全部的錢收回來。可是剛剛聽到好像有很多，我就是再買，去登錄以後就又退掉，所以其實是不是不一定真的賣完？
Sky：沒有，一直都是這樣子，因為它一直都會有地主戶、會有代銷跟你買那些，有一些是包銷。反正不管怎麼樣，反正它告訴你是完銷，不一定是完銷。
威宇：現在可以知道這個比例大概怎麼樣嗎？
Sky：我覺得要這樣看，看它什麼時候賣完的，如果是兩年前賣完哪有差？我兩年前賣完，你不要，是不是？我買，因為價差差太大了。如果是最新賣完的，你可能要想一下，你懂這個房價的脈動。它如果是一路往上漲，你如果是前面賣完，當然沒問題。
威宇：反正後面還有很多人接手。
Sky：對，後面很多人接手沒關係的；如果是很靠近現在才賣完，那你可能就要想一下。所以我是說為什麼後 2025 年之後，如果全部完工，反而我們抓兩三年完工，如果你沒有辦法搞，以前大家都會搞，我覺得大家滿棒的，讓我學習很多。你搞到後面去 2025、2026 年，那就難說了，對不對？
因為變成是說你現在退是不是會賺錢，如果跌超過 10%，你會不會退？有時候房價下行的時候，就會出現這樣的狀況，但台灣其實都沒有跌到非常狂。這個好像是 1990 年代、2000 年那時候，SARS 那時候比較常出現，但最近比較少，我有在追蹤以來比較少聽到。
威宇：剛剛有提到有可能要等到子法出來之後，再看看會不會再有一波修正，所以如果要買房的話，要等到那時候嗎？
黃舒衛：我剛剛講說這是第一波，可能還有選舉的問題，我覺得沒有那麼樂觀。
威宇：你覺得要走一步看一步。
黃舒衛：對。
威宇：現在也很難說大概要到什麼時候。
黃舒衛：我說難聽一點，它現在因為選舉的關係，可能就是真的放比較鬆一點，就是寬中帶緊。
威宇：鬆給誰？鬆給建商？還是鬆給人民？
黃舒衛：已經在船上的人，它可能會寬中帶緊。
威宇：這個民怨這麼久了也不急於一時。
黃舒衛：它基本上沒有一個結構性的調整，或者是調整的政策或方向，所以它只說你覺得在唉的，我補一點給你；你再唉，我補一點給你。到時候如果選好或選差，換人上來可能就不一樣了。
Sky：因為政策可能會改。
黃舒衛：我覺得這個真的很難講，你說有沒有可能說換黨以後……。
威宇：馬上開更大的門。
黃舒衛：就像 2008 年那個時候，說兩岸紅利又來了，哇這個……。
Sky：那個其實很有趣，2008 年 Q2 我記得房價本來要低，因為我很多朋友都在做房仲，他們那時候跟我說好慘，Q3 又跟我說我大賺。我就想說我覺得好亂，我真的聽不懂。
黃舒衛：房市調整速度也很快，基本上大家會覺得說為什麼會繼續想做？它都是大漲小跌，跌的時間你剛剛講 2008 年那個時候，我統計過差不多不到一季的時間，台北市跌最深，蛋黃區跌 15%；但是隔年就漲回來了，就是大漲小跌。
如果說真的這個政黨換人以後，會不會有不一樣的作法？或者是執政黨沒有換，換不一樣的人、不一樣的作風上台，你看換了新的內政部長，基本上他就住宅三箭，跟之前的政策其實方向就完全不一樣了，所以我覺得政策變數基本上會有一點波折。
我覺得今年以目前來看，至少在上半年是看不到谷底，看不到價格的谷底，還早。
對商辦市場的影響
威宇：我們剛剛其實聊了滿多種不同的物件，從預售屋聊到中古屋、聊到豪宅，有一個還沒有聊的就是商辦，這些東西它會互相連動嗎？
黃舒衛：商辦不會，商辦基本上是一個非常非常冷門的產品。
威宇：真的嗎？
黃舒衛：真的很冷門，隨便舉例來講，你們現在租這個辦公室一坪租金租多少？有人知道嗎？
Sky：1,500。
威宇：對，1,500。
黃舒衛：我想很多人都不知道自己的辦公室租多少錢。
Sky：對，因為大家不會去算。
黃舒衛：沒有人會知道，只有老闆知道。那你們知道你們對面那棟樓可以租到多少？
威宇：我知道，好像 5,000 的樣子。
黃舒衛：沒有，3,500。
Sky：那個是仲介唬爛的，還跟我說什麼 5,000，我跟他說 5,000 就幾乎 101 了，神經病。
威宇：因為那時候我們在看的時候，我們老闆 Jeff 就說你知道對面那個多少嗎？我說看起來新，可是也不是很氣派的感覺，我說大概 2,000 多吧？他說那個頂樓 5,000，我說哇 5,000？看起來差不了多少。
黃舒衛：頂樓。
Sky：沒有，那是特殊的。我問他 Average，他跟我講一個特殊的，5,000 就 101 了，你在幹什麼？
黃舒衛：所以大家其實對商辦這個市場其實是很陌生，雖然它跟我們天天是息息相關，你每天在那邊待的時間比你回家的時間還長，大家對這個東西很陌生。但我隨便講，你知道台北市現在 A 辦的存量差不多是 99.6 萬坪，你記得這個概念。五年之後新增，新增 A 辦增加多少？120 萬。
威宇：你說五年要新增 120 萬，不是新增到 120 萬？
Sky：想必是世貿那邊蓋了很多新的。
黃舒衛：不是，是南港。
威宇：台北車站不是也要蓋很多嗎？
黃舒衛：台北車站。
Sky：雙子星。
黃舒衛：北士科。
Sky：北士科真的有點可怕。
威宇：可是南港那邊算辦？我以為那邊都是廠。
Sky：算。
威宇：所以你是說這個市場又是完全不同的市場，但是看起來它也是會供給大爆發？
黃舒衛：它風險其實不會比住宅小。你想你這邊 1,500 元一坪，現在跑到內湖也是 1,500 元廠辦；你想五年之後，那一片全部都蓋滿、南港全部都蓋滿、北士科全部都蓋滿，剛才講西區也全部蓋滿，100 萬坪你隨便選，舊的樓誰要去？現在是 99.6 萬，未來是 120 萬，你要選那個，基本上租金其實越來越難拉了。
威宇：我再確認一下剛剛的這個 120 萬是說會變成到 120 萬，還是新增 120 萬？
黃舒衛：新增。
威宇：所以到時候其實會有 210 萬？
黃舒衛：對，就是舊的 A 辦再加上新的辦公室。
威宇：會有 210 萬。
黃舒衛：會有 200 萬。
Sky：你可以去看一下北士科那邊。
威宇：我問一下，會需要辦公室的人這麼多嗎？
黃舒衛：對，這個是更麻煩的問題。
威宇：為什麼要蓋這麼多？它們為什麼會選擇蓋辦公室，不蓋住宅？
黃舒衛：因為台北市地價太貴，賣豪宅已經賣不動了。
威宇：不能夠賣給我們這種人嗎？不要賣豪宅。
黃舒衛：麻煩就是我剛剛講，這個你說有沒有關係？有一點關係，好像又沒有關係。因為以前是沒有關係，為什麼？就像台中，我就是蓋豪宅、我就蓋住宅，這邊沒有辦公室的需求，你要辦公的人你去廠辦公，你在工業區裡頭辦公，七期哪有在蓋辦公室？
但現在不是，全球供應鏈調整、中美貿易戰，很多外商是不是要從北部到中南部去設廠？它就需要一個門面，就需要一個顧問公司，它就會跑到台中、跑到七期去設一個辦公室。所以以前在台中辦公室跟住宅的比例，投資是 99 比 1，沒有人要投資辦公室，辦公室根本就是只有壽險業拿來租、自己用，大老闆誰要買辦公室？我自己買地就有了。現在不是，現在說大家需要門面、需要集中管理。但是這個趨勢剛講了，有需要到 1 倍的狀況嗎？
威宇：對，這也不是 1 倍，這個是 1.5 倍。
黃舒衛：我們剛一開始坐進來，我說我們現在辦公室有多少人？公司多少人？就像我們辦公室、我們公司，很多根本就是用所謂的靈活辦公室，沒有固定座位，也不需要固定座位。甚至很多人現在的工作型態，他也不是跟你說我是要來這邊做正職的，我是要做 Part Time 的、我是要做 Work From Home 的，甚至我跟你簽訂契約，我都不進辦公室也是 OK 的。
現在租金這麼貴，很多外商基本上會覺得台灣租金漲這麼兇，你也沒有賺比較多，乾脆我就節約成本。反正你這些人在家裡、在咖啡廳都能工作，營收也沒變少，我成本要縮減。
再來就像你剛講的，未來要到南港辦公，很多人會有抗性；到北士科，很多人會覺得遠，更不要說到新莊，好不好？
Sky：這個更猛囉！
黃舒衛：但是這些地方辦公室未來會很多，所以這的確是一個非常大的風險。
威宇：真的是學到很多。
Sky：真的，因為這種法律的東西，其實我們不是很懂，說實在的，尤其是這種法條的變化。因為我們不是讀這個的，所以對這個會有一些阻力就對了。雖然我們還是以股票投資為主，但是你說股票投資建築的這個類股，其實已經很少人去 Cover 了。
威宇：我覺得最近有再多一點點，因為有人有出書，就多一點點。
Sky：有人有出書就有人看，但它其實是一個比較冷門的產業。
威宇：對，沒錯。
Sky：我是說上市櫃投資為主、股票投資。但實際上大家又很愛講買房子，這很奇怪，你為什麼不買房子，為什麼不去買房地產股？我是搞不懂，哦有，槓桿有差。
威宇：我們其實過去聊過幾集是在講這種營建概念股的題目，其實我們明明聊的是建商或公司，可是底下觀眾留言或是私訊，全部都會是說他最近在哪邊買房子什麼的。
Sky：我們最近漲了，很棒。
威宇：沒有人告訴我說他最近買了哪一檔建商的股票，全部都講說我買了高雄的房子、我買了台南的房子。
黃舒衛：我每次去什麼券商演講，下面問的問題也是哪邊的房子可不可以買？哪邊的房子還會不會漲？海外的 REITs 可不可以買？我想說千奇百怪，跟我在講的政策趨勢都沒有關係。
Sky：但我想這是因為中間缺少一段，就是有人可以把政策趨勢……，就是他們對這個東西比較沒有敏感度。
威宇：再來當然我覺得買房對華人來說很重要的一件事情。
Sky：是你人生的議題，是要花一個人生來想什麼時候要買。
威宇：我覺得這個問題真的是，你永遠都是說要隨時觀察，跟股票一樣。
Sky：總結起來，就是幾個比較大的這個政治上的或者是這些政策上的變化，會是很值得我們關注的。
威宇：這樣子聽起來是不是其實房市這個東西，你很難看長很準？
黃舒衛：不會，基本上以前可能可以，你說這個通膨、人口趨勢、產業發展，基本上這 30-40 年基本上台灣的趨勢很容易抓；但是未來我就覺得真的是變化會比較大。
威宇：為什麼？
黃舒衛：因為我們剛剛講第一個就是供給量過大，少子化的問題；再來就是產業的續航力有沒有這麼強。
威宇：所以以前可能會覺得各種指標都顯示，房子就是會持續有需求越來越多，但現在也開始已經覺得好像不一定。
黃舒衛：開發中國家本來就是這樣，資產價格就是會膨脹。但是你如果到一個瓶頸，就會像英國、美國、甚至是日本，產業政策一翻轉，你可能真的是負資產。或者是像香港也是，1997 年那個時候負資產的問題也是這樣。我覺得基本上在地緣政治，或者是我們剛講的這些產業、人口的結構調整過程當中，我覺得不會像以前這麼穩定了。
威宇：了解，再次感謝舒衛今天跟我們聊這個法律、聊各種的居住正義、房價相關的東西。如果未來這個子法有更明確的進展，也期待到時候再來跟我們分享看看有沒有什麼新的東西。今天就非常感謝舒衛的分享，我們下集再見，拜拜～
作者：財報狗
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