2596 綠意 11/06 收盤價：31.8 元-0.4 (-1.24%)

追蹤

綠意（2596）的營收本質上可視為單一營建開發業務，並沒有像製造業一樣可明確拆成多項產品線；主要收入來自住宅、店面、廠辦與停車位等不動產的開發、出售或出租，營建相關收入占整體營收約 100%。

若以公司內部營運單位觀察，2026 年第 1 季營收組成大致為：

也就是說，短期營收主要由營造工程認列與建案銷售認列兩部分構成。

不過，建商的季度產品／部門占比容易因建案完工、交屋與收入認列時點而明顯波動。例如第一營業部在 2025 年第 2 季曾達約 3.92 億元、明顯高於營造部，但在 2025 年第 3 季降至約 152 萬元，反映其營收集中於特定建案的交屋節奏，而非需求在單季內劇烈消失。

因此，看綠意的營收不宜只看「產品占比」，更重要的是追蹤各建案的銷售率、完工交屋期與收入認列進度；這些因素將主導單季營收、毛利與 EPS 的起伏。

綠意（2596）後續展望可分為短期交屋認列與中長期都更案源兩條主軸；其中，廠辦案的完工交屋進度，是 2026 年營收與獲利最直接的驅動因子。

1. 2026 年：廠辦交屋進入認列高峰

• 綠意領航一號位於中壢產業園區，已取得使用執照並進入過戶流程。公司先前指出，該案 2025 年已認列約 3 億元，剩餘可認列金額將在 2026 年持續挹注；此案採共同投資模式，公司可分得約 50% 利益。
• 綠意永寧一號位於土城、鄰近工業區及永寧捷運站，除一樓保留戶外已接近完銷，原規劃於 2026 年第 3 季完工取照，將是下半年交屋與營收認列的關鍵案。
• 綠意久康為木柵住宅危老合建案，已在信用管制趨嚴前完成銷售，原規劃 2026 年第 1 季完工交屋，可對上半年營運形成支撐。

因此，短期基本面不是完全取決於新推案買氣，而是已售案能否依預定時程完成使照、過戶、交屋與收入認列。這也是建商財報可能呈現單季大幅波動的主要原因。

2. 廠辦比住宅更具相對防禦性，但仍有景氣循環

綠意近年將重心放在北台灣工業區立體化廠辦，受惠於企業擴廠、設備升級與老舊廠房汰換需求。中壢與土城兩個指標案均以產業園區、交通節點為定位，客群偏向企業自用與中小企業主，因此受到住宅房貸緊縮的直接影響相對較低。公司採「工業廠辦＋住宅」雙軌策略，目標是降低單一住宅市場循環對營收的衝擊。

不過，廠辦去化仍會受企業資本支出、製造業景氣與融資環境影響；其優勢是需求結構較偏實體營運，而不是完全免於不動產景氣波動。

3. 2027 年以後：都更、危老案接棒

中長期案源主要來自雙北的都更與危老重建布局：

其中，汐止新峰段案已進入建照申請階段；士林、南港、新店等案則仍需經歷地主整合、都市更新審議、建照取得與施工等流程。都更案通常可提供較長期的土地來源與附加價值，但也意味著前期投入時間較長，實際認列時點存在不確定性。

4. 主要風險與觀察指標

• 交屋遞延風險：缺工、機電設備供應緊張、使照與過戶流程，都可能影響收入落點；永寧一號先前即因機電供應鏈緊俏而拉長工期。
• 政策與融資環境：住宅市場仍受信用管制與房貸條件影響；整體營建市場呈現住宅較弱、公共工程與科技廠辦相對較佳的分化。
• 廠辦實際去化與企業投資：已完銷或高銷售率的案子，重點轉為交屋；未來廠辦案則須持續驗證企業自用需求是否延續。
• 都更案時程：中長期價值取決於都市更新審議、建照與地主整合進度，而非短期營收。

整體而言，綠意的 2026 年展望偏向已售廠辦與住宅案的交屋認列期；2027 年後則須看汐止、南港、新店、士林等都更／危老案能否順利由土地整合轉入推案與施工。這使公司具備中長期案源的想像空間，但短期財報仍高度集中於領航一號與永寧一號的交屋節奏。

綠意未來兩年若以 2027、2028 年來看，現有公開資料尚未見到可交叉驗證的 EPS 市場共識或完整法人預估，因此不適合給出看似精確的單一數字。其獲利會高度取決於廠辦與都更案的完工、銷售及交屋認列，而不是線性成長。

獲利輪廓判讀

目前頁面顯示，綠意 2026 年上半年 EPS 已達 2.01 元、近四季 EPS 為 2.73 元；但 9 月營收年減 87.1%，正反映營建業的認列集中性：沒有交屋時營收與單季 EPS 可以明顯下滑，並不必然代表長期接單或資產價值同步惡化。

2027 年：重點在「永寧一號」認列延續性

綠意過去揭露，中壢「綠意領航一號」在 2025 年底完工交屋、住宅案「綠意久康」預計 2026 年初完工，而土城「綠意永寧一號」原規劃於 2026 年第三季完工。這代表 2026 年至 2027 年的 EPS 核心，應是這些廠辦與住宅案已售部分的實際過戶節奏，尤其「永寧一號」對 2027 年的重要性最高。

若永寧一號已售戶數高、使照與貸款核撥順利，部分營收有可能由 2026 年遞延至 2027 年，使 2027 年 EPS 維持較佳水準；反之，若交屋集中在 2026 年完成，2027 年就可能面臨案源銜接空窗，獲利波動會放大。

2028 年：案源方向正確，但仍不宜提前完全反映獲利

綠意的中長期成長主軸轉向雙北都更，包括汐止新峰、士林永平、南港玉成及新店安和等案。都更案通常具有土地成本與容積獎勵的優勢，成功開發後有機會提升毛利；但其整合、建照、施工到完工的週期長，不能直接把規劃案當成 2028 年已可實現的 EPS。現有資料提到，汐止新峰仍屬建照申請與後續施工推進階段，士林永平則偏向 2028 年以後的案源布局。

結論

綠意的 EPS 比較適合用「交屋高峰—認列空窗—都更接棒」的框架判斷：

• 2027 年：有機會受惠永寧一號及既有廠辦案的遞延交屋，維持相對有支撐的獲利。
• 2028 年：取決於都更案是否實質進入可售、可施工或可認列階段；目前能見度低於 2027 年。
• 最大風險：廠辦買方貸款、使照與交屋遞延，以及都更案審查或整合進度低於預期。
• 最重要觀察指標：永寧一號的使用執照、銷售率與交屋金額；這會比單月營收更直接決定未來幾季 EPS 的上修或下修。

綠意（2596）並非服務少數特定企業客戶的供應商，其主要客戶是購買不動產的終端買方，公開資訊未見單一客戶名稱或客戶集中度揭露。

客群可分為兩類：

1. 住宅自住客

   • 以北北基桃地區的首購、換屋族為主，產品涵蓋住宅、透天、店面與停車位。
   • 公司過去即以自住型住宅為推案主軸，避開供給量過高區域，鎖定交通便利、生活機能成熟的都會區周邊市場。

2. 中小企業主、企業自用與投資型廠辦買方

   • 廠辦案是近年重要布局，例如土城的「綠意順光天下」、「綠意領航一號」與「綠意永寧一號」，皆屬立體化廠辦開發案。
   • 這類買方通常是有辦公、倉儲、輕型生產或資產配置需求的企業與自然人；以「綠意永寧一號」為例，規劃 142 戶、298 個車位，產品並非為單一大型企業量身打造。

另外，子公司耀仁營造承接住宅及工商大樓工程，工程收入的客戶則可能是建設開發方或合建案相關業主；但目前公開資料並未列出其主要業主名稱。公司在房地銷售方面，於所有權移轉與交屋時才認列收入；工程合約則依施工進度逐步認列，因此營收會受建案銷售、交屋及工程進度影響。

投資意涵：綠意的「客戶風險」主要不是單一客戶流失，而是雙北與桃園周邊的住宅、廠辦買氣，以及銀行房貸條件、建案去化率與交屋時程。尤其廠辦案的買方結構若偏向企業自用，景氣與企業投資意願將比住宅自住需求更具影響力。