5213 亞昕 11/02 收盤價：19.9 元-0.3 (-1.49%)

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亞昕（5213）主要從事住宅、商辦與複合式不動產的開發、興建及銷售，屬於台灣的建材營造／不動產開發商。

核心業務可分為幾塊：

• 住宅開發與銷售：在取得土地後進行產品規劃、興建、預售與交屋，推案重心以雙北與台中為主。
• 商辦開發：除了傳統出售型建案，也逐步布局商用不動產。
• 收益型資產經營：發展「只租不賣」的商辦及飯店等資產，目標是讓收入不完全依賴單一建案的完工交屋時點。
• 子公司整合：透過取得全虹建設完整股權，擴大在新北、台中的土地與推案資源，並讓相關建案的營收與獲利能更完整反映在亞昕合併報表。

營建業的獲利特性是：前期需投入大量土地、工程與利息成本，營收與獲利通常會在建案完工、交屋時集中認列。因此，亞昕短期財報容易受到各年度完工量影響；中長期則要看土地庫存、在建案進度、推案去化速度、房市景氣與融資成本。目前頁面所列的方向，也顯示公司正嘗試透過商辦與飯店等出租資產，降低純住宅開發業務的波動性。

目前可確認的是，亞昕未來幾年的完工交屋量與銷售率具一定能見度，但公開資料對「2026、2027 年 EPS」並沒有一致的明確數字；我會補抓最新實際獲利與股本相關基準，避免只用營收或管理層目標推算。

就目前公開可交叉確認的資料，亞昕 2026、2027 年尚未看到多家機構公布可直接彙整的 EPS 共識數字，因此不適合把單一推估當成市場預測。

不過，以公司提出的完工交屋與獲利目標反推，未來兩年可用以下區間理解：

2025 年亞昕實際 EPS 為 3.06 元、稅後淨利約 21.1 億元；公司管理層先前對未來四年提出每年稅後淨利維持「20 多億元」的目標。若這項目標達成，則每年 EPS 的合理基準約落在 2.9～3 元以上。

2026 年的獲利關鍵在四個完工認列案：亞昕敦南、昕銀座、亞昕一緻、森中央。這些案子合計規模約 117 億元，而公司對全年營收的期待約為 150 億元；加上成屋去化與租金收入，能否在第四季集中完成交屋，將直接決定全年 EPS 能否回到接近 2025 年的水準。

2027 年的能見度相對更長：預定完工量約 171 億元，且未來幾年待交屋建案平均銷售率約 85%。此外，全虹建設整併後的案源，以及新莊 A4 商辦、飯店等收益型資產，理論上有助降低單靠住宅交屋認列的波動。

要注意的是，亞昕 2026 年前兩季單季 EPS 分別為 -0.12 元、0.42 元，累計僅 0.30 元，顯示營建股的盈餘高度集中在特定交屋季度；因此全年 EPS 不能用上半年數字直線外推。最新近四季 EPS 為 1.62 元，也反映 2025 年高基期交屋獲利已逐步滾出近四季計算。

整體而言，較合理的條件式判斷是：2026 年若四案交屋如期、毛利率未明顯受讓利與營造成本侵蝕，EPS 有機會站穩約 3 元；2027 年因完工量增加，EPS 維持 3 元以上的機率提高，但最終仍取決於交屋入帳節奏、房貸核撥、個案毛利及融資成本。