2528 皇普 11/05 收盤價：17.55 元+0.1 (+0.57%)

追蹤

皇普後續展望的核心，仍是建案完工交屋的認列節奏；營收與 EPS 不會呈現線性成長，而是隨個案取得使照、交屋進度而有明顯年度波動。

2026 年：交屋動能延續，但認列時點決定高低

2025 年受「皇普莊園」、「皇普摩天100」及「皇普 La Vie」交屋帶動，營收 122.76 億元、EPS 3.65 元，均創歷史新高。進入 2026 年，主要可觀察三個案子：

其中，La Vie 已自 5 月起交屋，MOMA 也是今年營收的重要支撐。若 MOMA、國家新美院的交屋順利，2026 年整體完工案量仍可維持百億元以上的規模。

不過，與 2025 年不同的是，部分個案可能分期或跨年度認列，尤其國家新美院的認列進度，將直接影響全年營收與獲利表現。因此較適合以「交屋是否如期、交屋率是否快速提升」來追蹤，而非單看某一個月營收。

毛利率有改善空間，但仍要看成本與個案產品組合

皇普較早期完銷的建案，售價未必完全反映後續營建成本上升，使得 2025 年雖有大量營收認列，獲利率不一定同步擴張。

後續待交屋案多在房市相對熱絡、房價較高的階段銷售，理論上售價與成本反映較完整，毛利率有優於早期個案的可能性。但仍有兩項壓力：

• 缺工、土方及原物料成本居高，可能壓縮新案利潤與施工進度。
• 成屋銷售案的去化速度，會受房貸條件、區域買氣與總價帶影響。

換言之，2026 年營收是否高於 2025 年未必是唯一重點；若後續案子的利潤率改善，即使營收略有波動，獲利仍可能維持韌性。

中長期：土地庫存與推案管線仍在，但開工速度放緩

公司目前土地庫存接近 8,000 坪，分布在桃園、台中、苗栗與新竹，並有多筆自建、合建及共同投資案規劃中，代表 2026 年以後並非沒有案源。已規劃的後續推案包括：

• 桃園：蘆竹大新二、中壢、桃園富國段等案
• 新北：鶯歌相關案
• 台中：敦和段合建案
• 新竹：竹港段案
• 另有楊梅、平鎮、苗栗頭份等土地布局

依目前完工排程，2027 年可留意敦和段與大新二；2028 年則有富國段、鶯歌二等案的潛在交屋貢獻。這使皇普具備延續推案的基礎，但新案從開工、預售到完工認列需時數年，短期獲利仍主要由既有完工案主導。

公司管理層近期也提到，現階段發包不易、營造人力短缺，且造價仍高，因此傾向讓開工與推案節奏放緩。這是較審慎的資本配置作法，但也代表未來新案認列高峰可能比原先規劃更分散。

房市環境：價穩量縮下，皇普受影響較偏「新案銷售與交屋速度」

現階段房市受信用管制與貸款條件影響，整體仍偏向「價穩量縮」，投資性需求減弱，自住需求成為主力。對皇普而言：

• 已接近完銷、即將交屋的預售案：業績能見度相對高，主要風險在買方貸款與交屋流程。
• 採成屋銷售或尚未推出的新案：受市場買氣、房貸條件及區域競爭影響更大。
• 新開工案：缺工與成本上升將影響工期、產品定價與未來毛利率。

綜合判斷

皇普正處於 2025 至 2026 年的交屋收割期，短期營運有 MOMA、賦隱、國家新美院等案支撐，基本面仍具能見度；但年度營收與 EPS 高低將高度取決於使照取得、交屋率及是否跨年度認列。

中長期的優勢是土地庫存與推案管線仍充足，且布局跨桃園、新北、台中、新竹與苗栗；需留意的則是缺工、高營建成本、推案節奏放緩，以及房市量縮造成成屋銷售去化時間拉長。整體而言，皇普較適合以交屋排程、個案銷售率、毛利率與營業現金流四項指標來持續判斷後續營運品質。

皇普（2528）屬於台灣住宅建設／不動產開發產業鏈的下游（建商交屋入帳型）。這個產業的前景，2026 年的主軸是「量縮、價與毛利分化、個案決勝」：成交量與推案動能受政策與資金面牽制，但在特定區域（科學園區外溢、都更危老、蛋黃區）仍有剛需與供給稀缺支撐，建商表現更取決於既有案的交屋認列節奏、銷售率、成本轉嫁能力與土地庫存品質。

1) 2026 產業景氣的底色：住宅端偏盤整，分化加劇

• 信用與資金環境仍是住宅買氣的上限：限貸、銀行房貸水位與利率水準，會直接影響「成交量」與「預售去化速度」。市場更像買方盤整，而不是全面多頭。
• 成交量可能在打底後緩步回溫，但很難回到熱絡期：可觀察到房貸承作與移轉棟數的年減幅度有收斂跡象，意味著「最差的量縮」可能已過，但回升力道通常溫和、且高度仰賴政策邊際變化。
• 房價不是齊跌，而是區域與產品分化：蛋黃區、交通建設成熟區、科技就業外溢區相對有支撐；蛋白區或過去漲多區域，議價空間更大。換言之，建商要靠「地段、產品力、品牌與成本結構」吃飯。

2) 產業中長期支撐：都更危老、科技投資外溢、低碳法規

就算住宅端交易量偏弱，仍有幾個結構性因素支撐「有條件的需求」： - 都更危老與供給重建：都會區老屋比例高，更新需求偏長期；但案子推進速度受整合、工期與成本影響，屬「慢變現」題材。 - 科技廠房／園區擴建帶來人口與購屋外溢：AI/半導體投資會先帶動工程端與就業，再外溢到周邊住宅與商用不動產需求；因此「跟著產業走」的區域通常韌性較高。 - 近零碳／低碳建築趨勢：對建商是「成本與規範壓力」也是「差異化與品牌溢價」來源；能不能把成本轉成售價，會造成毛利率分化。

3) 產業主要逆風：缺工、造價、推案與開工延後

2026 的建設產業很典型會遇到「案量不等於獲利」的問題： - 缺工與工期不確定性：公共工程與科技廠房吸納勞動力，容易排擠一般住宅案的發包與施工，導致開工延後、交屋遞延。 - 營建成本高檔（材料＋工資＋管理）：若過去預售時點較早、售價未完全反映後續成本，完工入帳時毛利可能被壓縮；反之，在房市較熱時售出的案子，若能順利交屋，毛利可能更好。 - 政策變動造成預期反覆：房市對「是否鬆綁」非常敏感，但真正影響業績的是後續的成交量與撥貸節奏，而不是短期情緒。

4) 放回皇普（2528）：它的「產業前景」更像是「交屋循環前景」

建商股的產業前景，對個股通常要翻譯成三句話：能不能交屋、交屋量多不多、毛利好不好。目前可確認的幾個與皇普高度相關的產業含意是： - 2026 住宅端未必景氣大好，但「已售案交屋入帳」仍可走自己的節奏：皇普屬交屋認列驅動型，只要使用執照、撥貸與交屋流程順，景氣盤整仍能反映獲利。 - 缺工與成本是最直接的風險因子：會影響新案開工與完工時程，也可能影響整體推案步調（推案放慢在產業上是常見的風險控管）。 - 區域布局與科技外溢（桃園、台中、新北等）在 2026 的分化格局下相對重要：若案場位於就業與交通動能較強區域，去化與價格支撐通常更佳。

5) 用數字補一個「產業位置感」（皇普的市場定價大致反映盤整產業）

從最新可得的市場指標來看，皇普目前大致呈現「景氣盤整下的價值型定價」： - 近四季 EPS 約 2.14 元 - 近四季 ROE 約 14.65% - 本益比約 9.58 倍、股價淨值比約 1.19 倍 - 現金殖利率約 7.32% - 近期營收年增率（近月）約 -5.37%（建商常見：交屋高峰過後會出現營收年減，等下一波交屋再回升）

這代表市場更傾向把它當作「有交屋、有配息、但住宅端量縮與工期不確定仍在」的標的來評價，而不是預期房市全面大行情。

6) 觀察產業前景時，最有用的 4 個指標（對建商尤其）

• 央行/銀行端：房貸承作量、利率、限貸強度（決定成交量天花板）
• 六都移轉棟數與預售去化（決定「量」有沒有回來）
• 缺工與造價走勢（決定毛利率與工期）
• 個案銷售率與交屋認列節奏（決定建商「今年明年」財報好不好看）

整體結論是：2026 建設／住宅開發產業不是全面悲觀，而是高度分化；對皇普這類建商，產業前景的核心不在「房市會不會大漲」，而在「住宅端量縮環境下，能否把已售案順利交屋入帳、並維持合理毛利」，以及缺工與成本能否被管理住。