9945 潤泰新 10/28 收盤價：28.9 元-0.35 (-1.2%)

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潤泰新（9945，潤泰創新）的核心定位是不動產開發公司，但實際上已發展成結合營建、商用不動產與大型轉投資的多元化控股架構。

主要業務可分為四塊：

1. 住宅與商辦開發

   • 開發、興建及銷售住宅、商業大樓與都市更新案，是營運基礎。
   • 推案多集中在雙北，例如三重、南港、北投、板橋、中山區等地。
   • 收入認列有建商特性：通常要等建案完工、交屋後才會較明顯入帳，因此營收與獲利可能隨個案完工時間大幅波動。

2. 商用不動產與商場經營

   • 經營辦公大樓出租、BOT商場及地上權開發，例如 CITYLINK 商場。
   • 這類租金與商場收入相對於住宅交屋更具經常性，可降低建案完工認列造成的波動。
   • 南港玉成廣場為商辦資產，2026年第一季後出租率約七成，亦有出售整棟的規劃可能性。

3. 營建供應鏈整合

   • 透過旗下及轉投資公司布局工程與建材，例如預鑄工程、營造承攬、機電整合、水泥與預拌砂漿、室內裝修等。
   • 這使潤泰新不只是買地蓋房出售，也能掌握部分施工品質、工程進度與建材供應；預鑄工法則有縮短工期、減少現場人力與降低碳排等優勢。

4. 壽險及其他轉投資

   • 潤泰新透過投資架構持有南山人壽約 25.65%，這是近年最重要的獲利來源之一。
   • 以2026年第一季為例，歸屬母公司淨利約27億元，其中壽險相關投資收益約貢獻19億元；近年整體獲利中約有七至八成與此投資有關。
   • 另外也投資環保處理、建材、生技等領域，增加資產與獲利來源的多樣性。

一句話理解：潤泰新表面上是建商，但投資價值不能只看房市與推案；它的獲利同時受到「建案交屋進度、商用不動產營運，以及南山人壽投資收益」三項因素影響，其中壽險轉投資對短期獲利的影響尤其大。

潤泰新目前最受市場關注的，不只是「建商推案」，而是住宅開發、南山人壽投資收益、商用不動產處分與租金、營建垂直整合四條線如何交織，決定短中長期獲利。

1. 雙北大型推案與完工入帳節奏

核心焦點是 2026 年約 700 億元推案規模，其中南港公辦都更案「南港之星」預估總銷約 600 億元，是公司歷來最大單一案；另有板橋環翠、新都段等案。市場會追蹤新案的開價、去化率與後續是否順利取得建照，因為這代表未來數年的可認列營收來源。公司未來十年儲備案量逾 1,500 億元，且新莊塭仔圳已整合約 2 萬坪土地，可視為 2032 年以後的遠期土地庫存。

不過，建設業採完工交屋後認列，推案熱度不等於當期 EPS 立刻跳升。短期需特別留意 CITY PARK 剩餘戶銷售與交屋，以及 2027 年的入帳案量相對有限；下一波較明顯的完工入帳高峰偏向 2029 年以後。

2. 南山人壽：最大獲利引擎，也是波動來源

潤泰新綜合持有南山人壽約 25.65%，近年約有 7 至 8 成獲利來自這項權益法投資。以 2026 年第一季為例，潤泰新歸屬母公司淨利約 27 億元，其中南山人壽相關貢獻約 19 億元、占比約七成，因此南山的保費、投資收益、利率與匯率變化，往往比單一建案更直接影響潤泰新的單季 EPS。

這個題材同時具有「資產價值」與「損益波動」兩面性。IFRS 17 與 IFRS 9 接軌曾使潤泰新 2026 年初股東權益減少約 82 億元；但後續金融市場表現、債券評價與避險效果，仍可能使南山獲利及潤泰新的淨值、投資收益出現明顯起伏。

3. 南港玉成廣場全棟出售：潛在的大型一次性催化劑

南港玉成廣場的出租率約七成，公司已啟動整棟出售洽談。若交易落袋，可能帶來大額處分利益與現金流，並填補建案完工入帳具週期性的空窗；若出售進度延後，則仍以租金收入為主，對短期獲利的拉抬力道較溫和。

因此市場不只看「有沒有出租」，更看：

• 潛在買方洽談是否具體化
• 實際成交價格相對帳面價值的利潤
• 交易認列落在哪一季
• 出售後是否降低穩定租金收入，或轉化為更高效率的資本運用

4. CITYLINK 商場：提高獲利穩定度的防守題材

住宅建案收入集中在交屋年度，波動較大；CITYLINK 的南港、松山、內湖與三重店，則提供較穩定的租金及商場營運現金流。三重店已於 2025 年底開幕，後續營運成熟度與展店進展，是市場觀察商用不動產成長性的指標。商場業務雖然難以像大型建案或資產處分般快速推升單季獲利，但可降低公司對住宅交屋與金融市場的依賴。

5. 營建垂直整合與預鑄工法

潤泰新透過營造、建材與室內工程投資，形成從開發、施工到裝修的一體化能力。市場會看這是否能帶來三項效益：

• 在缺工與成本壓力下，掌握施工進度與品質
• 導入預鑄工法，縮短工期、降低現場人力需求
• 將集團內建案導入建材與設計服務，擴大整體利潤留存

預鑄產能與高科技廠辦需求亦是相關轉投資的成長支撐；但對潤泰新而言，這比較偏向強化長期競爭力與建案執行效率，而非取代南山或大型推案成為主要 EPS 驅動。

題材重要性排序

整體而言，潤泰新可視為「資產型建商 + 壽險轉投資 + 商用不動產」的複合型標的。短期 EPS 對南山人壽的金融市場表現較敏感；中期看玉成廣場出售與建案交屋；長期則看南港之星、板橋案及塭仔圳土地庫存能否逐步轉為可售案量。

潤泰新（9945）的營收以營建事業為絕對主體；不過其「營收結構」與「獲利結構」差異很大：營收主要來自建案交屋，但整體獲利長期高度受壽險轉投資影響。

2025 年產品／事業營收占比

資料顯示，營建占營收近八成，是潤泰新最主要的收入來源；建材為第二大部門，商用不動產雖然占比不高，但因租金與商場營運收入相對經常性，可降低建案交屋造成的營收波動。

近期營收結構變化

2026 年第二季各部門營收約為：

第二季營建占比高於全年常態，主因建案交屋認列集中。建設業採完工、交屋後認列收入，因此單季營收比重會隨個案完工與交屋進度大幅擺動，不能單以單季占比視為長期常態。

投資上更需要區分：營收 vs. 獲利

雖然南山人壽不直接列入潤泰新的合併「營收」，但它是潤泰新最關鍵的業外／權益法獲利來源。2026 年第一季，公司歸屬母公司淨利約 27 億元，其中來自南山人壽相關投資收益約 19 億元、約占七成；近年整體獲利約有 7～8 成來自這項轉投資。

因此，潤泰新的判讀可拆成兩條線：

• 營收動能：看建案完工、交屋及新案銷售，波動較大。
• 獲利動能：除建設本業外，更要看南山人壽的保險本業、投資表現與會計評價變動。
• 穩定收入底盤：商辦出租與 CITYLINK 商場等商用不動產，占營收較小但較具持續性；玉成廣場目前出租率約七成。

潤泰新的後續展望，可分成「短期交屋入帳」、「中長期大型推案」、「商辦資產活化」與「南山人壽投資收益」四條主線來看；其中，營建本業的案量很大，但獲利年度間可能不均衡，壽險轉投資仍是整體 EPS 與淨值最重要的波動來源。

1. 2026 年：交屋與推案並進，本業有撐

短期營收主要來自已完工的三重 潤泰 CITY PARK 持續交屋認列；該案總銷約 83 億元、銷售率約八成，已售部分預計在 2026 年年中前後完成大部分認列，未售餘屋則轉為成屋銷售。加上既有完工案的尾款認列，2026 年建設本業相對具支撐。

同時，公司今年的推案規模是成立以來最大，重點包括：

其中，南港之星是最關鍵的長線案源：規劃住宅、辦公、商場及交通設施，住宅有較高比例的小坪數並搭配裝修，產品定位與去化速度將影響未來幾年的預售成績與市場評價。

2. 2027～2028 年：營建入帳可能出現空窗

潤泰新的建設收入採完工交屋後認列，因此「推案大」不等於當年營收或 EPS 立即大幅增加。

目前已完工案在 2026 年陸續認列後，2027 年預計新完工的主力案較小，主要為華山松江；2028 年完工量也相對有限。若南港玉成廣場沒有成功出售，則 2027 年的建設本業動能可能低於 2026 年。

這代表未來兩年較適合用以下方式理解：

• 2026 年：既有案交屋認列，加上新案開賣，營運相對有支撐。
• 2027～2028 年：須留意完工案較少造成的營收、獲利波動。
• 2029 年後：南港之星、北士科與板橋案陸續進入完工交屋階段，有望迎來下一波較明顯的入帳高峰。

因此，潤泰新不是典型營收逐年線性成長的公司，而是具有明顯「建案完工週期」特徵的資產型開發商。

3. 玉成廣場：最值得觀察的短中期獲利催化劑

南港玉成廣場商辦目前出租率約七成，公司採「出租、出售並行」策略，且已開始接觸潛在買方洽談全棟交易。此案若成功處分，市場預期規模可達 200 億元以上，可能顯著挹注單一年度的現金流與處分利益。

不過，這也是一個尚未確定的變數：

• 若交易成交：可望改善短期獲利能見度，並降低 2027 年營建入帳空窗的影響。
• 若交易遞延：公司仍可保有租金收入與資產價值，但短期少了一次性的大型獲利事件。

商辦出租本身則能讓收入結構更穩定。旗下南港、松山、內湖及三重共四座 CITYLINK 商場，營運提供租金與管理收入，雖然無法取代大型建案入帳的爆發力，但有助平滑營建業務的週期波動。

4. 南山人壽：獲利引擎，同時也是最大變數

潤泰新近年約七至八成獲利來自對南山人壽的權益法投資收益，因此公司獲利並不只受房市與交屋進度影響，也高度連動利率、匯率、債券評價、股市及壽險新制會計影響。2026 年第一季，南山相關投資收益約貢獻 19 億元，占潤泰新當季獲利約七成。

需特別留意的是，因壽險新制與金融資產重新分類，潤泰新在 2026 年初的股東權益一次減少約 82 億元。雖然這主要屬會計制度接軌影響，不完全等同當期現金損失，但反映公司淨值與評價仍會受到壽險資產負債變動牽動。

所以，潤泰新的投資判斷不能只看房地產案量，還要同時看南山人壽的：

• 投資收益與避險成本
• 美國利率走勢與債券評價
• 新台幣匯率變化
• IFRS 17 接軌後的獲利與淨值穩定性

5. 長線土地庫存提供成長選擇權

公司已儲備未來十年超過 1,500 億元推案量，最大土地儲備之一是新莊塭仔圳，已整合約 2 萬坪、規劃約 12～13 個案。不過，該區仍在重劃與配地進程中，較可能要到 2032 年後才反映在實際入帳，因此是長期成長選項，而非近年 EPS 的直接來源。

整體判讀

潤泰新的後續展望偏向「長線案量充足、短中期獲利有波動」：

• 正向因素：南港之星等大型案啟動、未來十年土地庫存深厚、CITYLINK 帶來穩定現金流，玉成廣場出售若落實可成為重要催化劑。
• 主要風險：2027～2028 年建案完工入帳相對偏少；南山人壽對獲利貢獻高，金融市場與會計評價波動會放大潤泰新的 EPS、淨值起伏。
• 關鍵結論：若以長線資產與推案能力衡量，公司具備成長基礎；若看短期獲利，則需用「個案交屋進度＋玉成廣場交易＋南山人壽投資表現」三項條件式判斷，而不宜期待每年穩定成長。

目前可取得的公開資料未見 9945 潤泰新 2026、2027 年 EPS 的多來源一致數字預估；因此不宜把單一機構推算當成市場共識。較合理的看法是：2026 年 EPS 有望優於 2025 年，但 2027 年可能面臨建案完工認列空窗，獲利能否延續將更依賴南山人壽投資／保險收益，以及玉成廣場出售是否落實。

未來兩年 EPS 判讀

為何 2026 年相對較有支撐？

• 2026 年第一季 EPS 為 0.99 元，當季歸屬母公司淨利約 27.1 億元，其中南山人壽相關投資收益約貢獻 19 億元，約占整體獲利七成；這顯示潤泰新的 EPS 核心不是單純營建交屋，而是「營建＋壽險權益法＋轉投資」的綜合結果。
• CITY PARK 總銷約 83 億元、已售約八成，已完工並在 2026 年陸續交屋，將是今年營建本業的重要入帳來源。市場資訊也指出，上半年受南山人壽獲利提升與建案交屋帶動，EPS 可望明顯優於去年同期。
• 南山人壽上半年稅後淨利約 308.7 億元；以潤泰新綜合持股約 25.65% 粗估，對權益法收益可形成顯著支撐。不過這類收益仍會受到股債市場與保險會計評價影響，季度間波動可能很大。

2027 年的壓力在哪裡？

關鍵在於營建業採完工交屋認列，推案很大不代表短期立刻反映 EPS。公司資料顯示，2027 年新完工案主要是華山松江，總銷約 16 億元、目前銷售率約五成；較大規模的潤泰之森、南港之星及板橋案，多落在 2028 至 2030 年才完工。因此，若南港玉成段商辦整棟出售沒有進展，2027 年本業的獲利動能預期會弱於 2026 年。

玉成廣場目前出租率約七成，公司已洽談全棟出售；若交易成交，可能為 2027 年 EPS 帶來可觀的一次性挹注，反之則以租金收入為主、對 EPS 的支撐較平緩。

結論

潤泰新的兩年獲利輪廓比較像：

• 2026：交屋與轉投資同步支撐，EPS 優於 2025 的機率較高。
• 2027：常態本業入帳可能降溫，EPS 具有下修風險；但若南山人壽投資收益強勁或玉成廣場成功出售，則可能顯著改變結果。

因此，對潤泰新不適合只用單一年度本益比或建案總銷推估 EPS；更應觀察南山人壽獲利、CITY PARK 剩餘交屋、玉成廣場交易進度，以及華山松江的實際交屋與毛利表現。

潤泰新的「主要客戶」並非少數幾家企業，而是依事業分成不同客群；其中以大台北住宅購屋者最直接影響建設本業的銷售與交屋營收。

• 住宅建案客戶：大台北自住、置產與換屋族

  • 公司聚焦台北市、新北市精華地段與交通樞紐開發，因此客群以具一定資產與購買力的自住、換屋及長期置產客為主。
  • 品牌既有客戶的回購力是特色：已揭露的歷史建案合計 892 戶中，319 組為舊客回購，回購率約 36%；部分個案可達 50% 以上。
  • 目前銷售案如北投「潤泰之森」、三重「CITY PARK」、中山「華山松江」、三重「印象左岸」及「潤泰菁英匯」，客戶均屬此類。

• 商辦客戶：科技業、金融與壽險業等企業租戶／潛在買方

  • 南港「潤泰玉成廣場」目前出租率約 7 成，已知最大租戶為輝達。
  • 該案也同步洽談全棟出售，潛在洽談對象以金融壽險與高科技產業為主。這類企業客戶對租金收益、資產出售時點與一次性獲利都具有重要性。

• CITYLINK 商場客戶：品牌櫃位、餐飲零售業者與一般消費者

  • 南港、松山、內湖與三重的 CITYLINK，直接付租金的客戶是零售、餐飲、生活服務等進駐商家；最終消費者則帶動商場營業額與招商能力。
  • 這塊業務的特性是成長未必像建案交屋般跳升，但可提供較穩定的租金與營運現金流。

• 轉投資壽險事業：南山人壽的保戶

  • 南山人壽不是潤泰新的合併子公司，而是重要權益法投資；潤泰新綜合持股約 25.65%。
  • 因此，南山人壽的保戶、保費成長與投資績效，雖不是潤泰新直接銷售的客戶，卻會透過投資收益顯著影響潤泰新的獲利。2026 年第一季，南山相關投資收益約占潤泰新單季獲利七成。

投資上最該關注的客群變化是：住宅買方的去化速度與交屋進度、玉成廣場是否成功出租或整棟出售，以及南山人壽保費與投資表現。前兩者決定營建與商用不動產動能，後者則左右潤泰新整體獲利的波動幅度。