6186 新潤 11/04 收盤價：28.4 元-0.1 (-0.35%)

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新潤（6186）是一家北北桃為主的住宅建商，核心工作是取得土地、規劃興建住宅或商辦案，並透過預售、完工交屋來認列營收與獲利。

主要業務

• 住宅及大樓開發、銷售

  • 以集合住宅為主，客群鎖定首購、首換與換屋自住族。
  • 建案多位於台北、新北與桃園，例如林口、土城、新莊、中壢、北投士科等。

• 土地開發與建案整合

  • 不只自行購地興建，也透過合建、都市更新、危老重建、公辦都更與聯合開發取得案源。
  • 這種多元取得土地的方式，有助於降低一次性高價購地的壓力，也能延長未來推案庫存。

• 不動產買賣與租賃

  • 公司登記業務也包括不動產買賣與租賃，但從營運實質來看，營收主體仍是建案銷售與完工交屋；租賃收入並非主要獲利來源。

它怎麼賺錢？

新潤的商業模式可簡化為：

取得土地／合建 → 規劃設計與興建 → 預售銷售 → 完工交屋 → 認列營收與獲利

因此，它不是每月穩定出貨的製造業，而是典型的專案認列型營建公司。某個大型建案完工交屋時，當年度營收、獲利與 EPS 可能明顯跳升；若當年度完工案少，財報則可能轉弱。

例如，2025 年的營收與獲利主要來自南港「擎天森林」及土城「新潤青樺」完工交屋；2026 年第一季則由林口「新潤 Double」交屋帶動營收約 33.4 億元、EPS 2.09 元。

目前營運重心

短期來看，新潤正在進行或準備交屋的案子，包括：

• 桃園中壢「新潤潤青」
• 新莊副都心「森中央」
• 北投士科「士科大院」

公司也持續布局林口、板橋、大園、北投與中壢等地的後續案源；2027 至 2030 年仍有多個案子規劃完工交屋，因此其未來營運主要取決於每案的銷售率、工程進度、交屋時程與房貸撥款情況。

一句話理解：新潤不是靠收租為主的資產型公司，而是靠北北桃建案開發、銷售與交屋認列獲利的建商。

新潤的後續展望相對明確，屬於典型的完工交屋驅動型建商：短期看 2026 年第四季三案交屋，中期看北士科「士科大院」與後續北北桃案源能否接棒。2025 年獲利大幅成長已反映前一波交屋高峰，接下來的關鍵不只是案量，而是交屋時程、已售比率、毛利率與房貸環境。

1. 2026 年前三季可能偏淡，第四季是主要轉折點

新潤 2026 年第一季受林口「新潤 Double」完工交屋帶動，營收 33.42 億元、EPS 2.09 元；但第 2 季營收降至 5.18 億元、EPS 僅 0.16 元，反映交屋型營建股在個案認列空窗期間，營收與獲利容易大幅波動。第 2 季毛利率為 22.4%、營業利益率為 9.6%，也低於第 1 季的 23.0%與 15.8%。

2026 年第四季預計有三案進入交屋： - 桃園中壢「新潤潤青」 - 新北新莊副都心「森中央」 - 北士科「士科大院」

若工程、使照、銀行撥款與客戶交屋順利，第四季營收與 EPS 有望顯著回升。公司對全年展望維持正向，但由於交屋認列往往集中在特定季度，投資人要預期季度財報仍會有很大落差。

2. 北士科「士科大院」是 2026 年底至 2027 年的核心案源

「士科大院」位於北投士林科技園區，是新潤最具市場關注度的建案之一。現有資訊顯示，該案預計在 2026 年底完工，銷售率約 75%，公司在北士科另有三塊土地，代表不只是單一建案的交屋題材，也具備後續推案與土地價值的延續性。

北士科受科技企業設點與產業聚落題材帶動，對區域住宅需求與市場評價有支撐作用。但要區分兩件事：

• 題材價值：北士科可提高土地與預售案的市場能見度。
• 財報價值：仍須等到實際完工、交屋與認列後，才會反映在營收與 EPS。

因此，「士科大院」後續最需追蹤的是銷售率能否進一步提升、客戶交屋履約情況，以及最終認列的毛利率。

3. 2027 至 2030 年案源接棒，降低一次性高峰後空窗風險

新潤目前的優勢，是後續完工案並非只集中在單一年份。公司規劃 2027 至 2030 年陸續由板橋「新潤 RIVER ONE」、林口「世界都心」、桃園大園「世界雙捷」一期與二期、北士科「新洲美段」、中壢體育園區「中運段」、桃園中路「三民段」等案接棒。

這讓公司的營運可見度延伸至 2030 年，也降低 2025 年大型交屋案結束後，立即陷入長期營收空窗的風險。2026 年第四季也預計推出「世界雙捷Ⅰ」，後續再推世界雙捷Ⅱ、中運段、新洲美段及三民段，持續補充未來數年的預售與交屋來源。

不過，這些案源對 EPS 的實際貢獻仍會受三個變數影響：

1. 預售去化速度：銷售率不足，完工後可能轉為成屋庫存，延後收入認列。
   
2. 房貸與信用管制：首購、自住客雖受影響相對小，但貸款成數與審核仍直接影響交屋順暢度。
   
3. 營建成本與產品毛利：土地、營造、缺工與建材成本會影響後續案的獲利率，不能只用總銷推估 EPS。
   

4. 高殖利率具吸引力，但不宜直接用 2025 年獲利外推

新潤 2025 年因南港「擎天森林」與土城「新潤青樺」交屋，營收達 94.54 億元、EPS 7.81 元，並配發每股 5 元現金股利。

這使市場給予高股息評價，但營建股股利的本質取決於前一年度交屋與現金回收，並不會像公用事業或電信業一樣平穩。若 2026 年第四季三案交屋如期、現金回收順利，股利能力可以維持一定水準；若交屋延後、銷售率不足或保留更多資金投入新案，配發率就可能下降。

整體判斷

• 短期：第 2、3 季處於交屋空窗，財報較弱並不意外；真正的營運觀察點在第 4 季三案交屋。
• 2027 年：士科大院的交屋認列與北士科題材落地，是最重要的獲利催化劑。
• 中長期：北北桃多案排程延伸到 2030 年，有利平滑建商常見的案量空窗。
• 主要風險：房貸緊縮、預售轉成屋庫存、成本上升壓縮毛利，以及個案交屋時程遞延。

新潤的投資邏輯較適合用「交屋排程與現金股利可持續性」判斷，而不是以單月營收或單季 EPS 推論全年。若第四季三案如期入帳，將驗證 2026 年獲利接棒；若認列延後，短期評價與股利期待都可能面臨修正。

目前資料已能確認新潤的交屋案量與時程，但市場對 2027 年「士科大院」實際完工、交屋及認列比例仍有不同說法；我再核對最新累計 EPS 與年度獲利基準，避免把交屋題材直接當成已實現獲利。

抱歉，我找到的資訊不足，無法給予預測。

不過，從可確認的交屋排程來看，新潤未來兩年獲利動能仍有脈絡可循，重點不在平均每季賺多少，而是建案能否按時完工、完成交屋並認列。

2025 年新潤全年 EPS 為 7.81 元；2026 年第一季受「新潤 Double」交屋帶動 EPS 2.09 元，但第二季僅 0.16 元，反映營建業獲利集中於交屋期、季度波動很大的特性。

為何市場會看好後續獲利彈性？

• 2026 年第 4 季交屋量是短期核心：新潤潤青、森中央與士科大院將陸續進入交屋，若認列順利，將明顯改變全年獲利結構。公開資訊也指出，公司預期這三案在年底前可部分認列。
• 士科大院是最大變數也是最大潛在貢獻：該案銷售進度會直接影響認列規模；2026 年 5 月公開資訊顯示銷售率約 75%，因此後續去化、貸款核准與實際過戶速度，都會決定獲利落在 2026 還是遞延到 2027。
• 現金增資會稀釋每股獲利：公司已新增股本籌資還款，即使建案認列帶動稅後淨利成長，EPS 的增幅仍會低於未增資前的情境；因此不能只用建案總銷直接推算每股獲利。

較合理的看法是：2026 年看年底三案的認列比例，2027 年看士科大院是否出現遞延交屋，以及新案能否接棒。現階段若直接給單一 EPS 數字，誤差會很大；交屋時點、銷售率、毛利率與增資後股數，才是決定最終 EPS 的四個核心變數。

新潤所屬的北台灣住宅開發產業，目前不是全面復甦，而是進入「交易量緩步回穩、房價高檔盤整、建商減量推案、交屋潮主導獲利」的分化階段。

產業趨勢：短期看交屋，中期看資金與區域供需

1. 房市從急凍轉為量穩價盤整

今年第 2 季全國建物買賣移轉棟數較前季增加，7 月更轉為年增；但整體年增幅仍有限，反映自住買盤雖回溫、投資性需求仍受信用管制抑制。房價則呈現區域分化：部分核心都會區具支撐，但新推案價格整體漲勢已大幅收斂。

目前市場對第 4 季的普遍判斷偏向「量小增、價平」，全年建物買賣移轉棟數約落在 25.6～26.7 萬棟；代表房市尚未重回多頭擴張，而是逐步尋找成交量與價格的平衡。

2. 信用管制仍是住宅建商最重要的限制

第 2 戶房貸成數雖已有微調，但銀行資金控管仍偏緊，不動產貸款集中度持續下降，建築貸款餘額也仍呈年減。這使建商在買地、開工與推案上更重視自有資金、去化速度與案場定位。

對新潤這類建商來說，影響不只在新案銷售，也在於： - 預售案客戶的貸款核准與交屋能力 - 銀行對建商土建融的條件 - 土地取得成本與推案節奏 - 去化較慢時的存貨與現金流壓力

因此，未來產業競爭的重點，不再只是「誰的推案量大」，而是「誰能順利完工、交屋、收回現金」。

3. 2026 年交屋潮：新潤的機會，也是全業的壓力

今年使照量預估將超過 14.2 萬戶，可能創近 30 年新高，意味大量預售案進入完工與交屋階段。對已售案比例高、融資與工程進度掌握佳的建商，交屋就是營收與獲利認列的催化劑；但對買方貸款條件不足、案場去化較慢或財務槓桿高的業者，則可能形成資金壓力。

新潤的營收與 EPS 本來就高度取決於完工交屋週期，因此產業環境下最關鍵的不是每月營收，而是： - 各建案的完工與交屋進度 - 已售未認列金額 - 客戶房貸撥款順暢度 - 餘屋比率及讓利幅度

這也是為什麼營建股常出現單季、單年獲利大幅波動，不能直接用當期高 EPS 外推長期常態獲利。

4. 北北桃仍有基本需求，但供給與產品定位決定勝負

新潤布局的南港、土城、林口、中壢、新莊、北投士科等區域，各自受惠於都會人口、捷運與交通建設、產業聚落或重劃開發；其中北士科與北市核心外溢區，因科技與產業園區題材，可望維持較高的自住與置產關注度。

不過，房市已從過往的普漲格局轉為區域與產品分化： - 核心地段、捷運生活圈、就業人口明確的區域，價格韌性較高。 - 重劃區若短期供給集中，則須觀察競案數量、產品總價與交屋潮。 - 高總價產品受限貸影響更大；相對而言，符合首購、自住負擔能力的產品去化較穩。

新潤若能維持北北桃交通節點與自住型產品的定位，需求基礎會優於缺乏生活機能、供給過度集中的區域型建案。

結構性壓力：成本與工期不容易回到過去水準

營建業仍面臨缺工、工資上升、原物料波動與低碳轉型成本。碳費、低碳建材、節能設計與 ESG 要求，長期將提高開發與施工門檻；具規模、資金調度能力、採購能力與品牌力的建商相對有利，小型高槓桿業者則更容易承受壓力。

這也意味著，建案售價未必容易明顯下跌，但建商的毛利率也不一定能因房價持穩而擴大，仍要看土地成本、營造成本與銷售費用的實際控制能力。

對新潤的產業判讀

新潤所處產業的基調可概括為：

整體而言，住宅開發業的前景屬於「穩中偏分化」：短期營運由交屋潮決定，中期受房貸政策與資金條件制約，長期則由區域人口、產業聚落與土地庫存品質決定。新潤較具優勢之處在於已有一批後續可交屋案源；但投資判讀仍要回到每一案的銷售率、交屋時程與毛利，而非僅以低本益比或高殖利率判斷景氣已全面轉強。

新潤（6186）屬於北北桃區域型住宅建商，競爭不只是同業誰推案多，也在於土地取得能力、產品定位、銷售速度、融資能力與交屋排程。

主要競爭對手

新潤的競爭對手可分成三類：

新潤與亞昕在新莊「森中央」採共同開發，顯示兩者除了土地與客戶競爭外，也可能透過合作分攤開發風險、整合產品與品牌資源。

新潤的競爭優勢

1. 聚焦首購、換屋剛性需求

新潤主要鎖定北北桃自住市場，產品多採中小坪數、總價相對可負擔的規劃。相較高度依賴高資產族群或投資買盤的豪宅型建案，首購與換屋需求受到投機性信用管制的衝擊相對較低。

在房市政策偏緊時，低總價、交通便利及符合家庭需求的 2 至 3 房產品，通常較能維持銷售動能；市場也顯示中小型個案會透過小坪數、低首付與付款彈性來爭取現金流型買方。

2. 完工交屋排程延續到 2030 年

建商獲利高度取決於建案完工交屋。新潤已揭露的案源橫跨林口、新莊、中壢、北投士科等地，交屋時程可延續至 2030 年：

• 2026 年：新潤 Double、森中央、新潤潤青
• 2027 年：士科大院
• 2028 年：RIVER ONE
• 2029 年：世界都心、菓林段商業區、新洲美段
• 2030 年：菓林段住宅區、中運段

案量提供中長期營收能見度，也降低公司只靠單一建案支撐獲利的風險。

3. 土地取得方式較多元

新潤除了購地自建，也採取合建、危老與都市更新方式取得開發案。例如，2026 年 8 月公告中壢中運段採合建分售，建商可分得約 64% 的開發分配。

這種模式的優點是：

• 降低一次性購地資金壓力
• 在精華區土地稀缺時，增加案源取得機會
• 可以拉長土地庫存與交屋排程

此外，公司在板橋、中和等地已有都更案持續推進，若整合與審議順利，會是較長期的土地來源。

4. 北士科與捷運沿線題材

新潤在北士科有「士科大院」及後續新洲美段案，北士科受科技產業聚落與開發題材帶動，具備較高的區域能見度。公司也布局林口、新莊、中壢等交通建設與重劃區題材較強的區域，有利於產品定位與客群鎖定。

相對劣勢與風險

1. 規模與品牌力仍不及大型建商

新潤屬於中型區域建商，相較大型建商在資金調度、購地規模、品牌溢價與跨區域布局上仍有差距。當北北桃出現大型指標案時，大型建商通常能以大基地規劃、公設、品牌與行銷資源提高吸客能力。

2. 獲利有明顯的建案認列波動

2025 年 EPS 達 7.81 元主要來自南港擎天森林與土城新潤青樺集中交屋；2026 年首季則由林口新潤 Double 入帳支撐。這代表高 EPS 不一定每年都能線性成長，而要視個案完工、銷售率及交屋節奏而定。

所以，單月營收年減 99% 或某一季獲利下降，未必等於基本面惡化；對營建股而言，更重要的是未來 2 至 3 年的完工案量、預售去化與資金回收狀況。

3. 北北桃供給與房貸政策影響大

公司案源集中北北桃，區域供給增加、房貸成數限制、利率走勢或政策調控，都可能影響首購族的成交速度與交屋貸款能力。2026 年房市雖有部分開工回溫，但前一年預售市場銷售量明顯下滑，建商普遍轉向保守推案與優先交屋回收資金。

4. 都更案的時間與整合風險

都更、危老可降低直接購地壓力，但涉及地主整合、都市計畫審議、權利變換及施工期程，從取得到認列營收通常需要很長時間。這類案源可增加長期潛力，但不宜直接視為短期 EPS 貢獻。

整體定位上，新潤的強項是北北桃剛性需求、交屋案源能見度與多元取得土地能力；弱項則是規模較小、獲利受交屋時點影響大，且對北部房市買氣、信用管制和工程成本變化較敏感。