5604 中連 10/28 收盤價：31.45 元+0.1 (+0.32%)

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中連（5604）目前的核心業務是工業不動產出租與管理，屬於資產型公司，而非傳統以運輸服務為主的物流業者。

• 公司持有約 4 萬多坪工業用土地及相關建物，2025 年約出租 31,123 坪、出租率約 77%。
• 租戶主要為物流、倉儲與製造業者，公司透過長期租約收取租金，因此營收穩定度主要取決於出租率、續約狀況與租金調漲能力。
• 近年營收幾乎全數來自工業不動產租賃；2025 年營收約 1.59 億元。租賃模式的成本相對低，毛利率約 82%、營業利益率約 68%～70%。
• 另一項較不固定的收益來源是資產活化與土地處分：公司可能出售報酬較低、具開發潛力或市場條件合適的土地。這類交易能帶來一次性處分利益，但也使單年 EPS 波動較大；例如 2024 年曾因大甲不動產處分而明顯挹注獲利。

因此，中連的投資定位較接近「工業地產收租＋資產活化」：平時依靠租金與股利提供現金回饋，若出現大型資產出售案，則可能額外推升當年度獲利。

中連（5604）屬於「不動產租賃／資產型公司」，市場在看的題材通常不是爆發性營收，而是資產價值、租金現金流、配息能力與資產活化事件。就目前頁面資訊與近期公開訊息，可整理成幾個最常被拿來定價的題材主軸：

1) 高現金殖利率／類債券型題材（存股收息）

• 目前頁面顯示殖利率約 6.56%，在市場風格偏保守或利率盤整時，這類「租金型、現金流型」標的容易被拿來做收益配置。
• 這題材能不能延續，關鍵不在「宣告殖利率」，而在：
  • 本業（租金/倉儲）獲利是否穩定
  • 是否有一次性收益（資本利得）支撐配息
  • 現金流能否跟得上（頁面也提示：營業現金流對淨利比在部分年度偏低，是市場會盯的點）

2) 資產活化／土地與廠房價值重估（資產題材）

• 中連主要做不動產租賃與不動產出售，市場常用「資產可能值多少」去想像上檔，而不是用傳統成長股的營收倍數。
• 任何「出租率提升、租金調漲、處分資產、都更/開發、園區化」的訊息，都可能讓市場重新估值（尤其當本業獲利不大但資產帳面可能偏保守時）。

3) 獲利結構改善：毛利率／營益率、EPS 連續走升（基本面轉強題材）

頁面上的量化亮點其實就是市場最愛講的「轉強訊號」： - 營業利益率連續 2 季成長 - 毛利率連續 2 季成長、且當季毛利率為近 7 季新高 - EPS 連續 2 季成長、且 EPS 連續 2 季年增

這類題材的本質是：市場願意把你從「穩定收租」往「獲利改善、可給更高本益比」的方向重新定價。
不過也要搭配估值一起看：目前頁面顯示本益比約 29.12 倍、近四季 EPS 1.05 元，代表市場已經先反映一段「改善預期」。

4) 租賃合約／物流倉儲（偏防禦、但會受單一租戶事件影響）

近期公告透露一個市場會特別在意的點：租戶與場站土地使用權風險。 - 2026/07 的重大訊息提到：基隆站土地出租給物流業者，但部分土地涉及國有地占用爭議，若最終需騰空返還，公告中估計可能造成每月營收減少約 255,797 元（且租戶可能終止租約）。 - 對市場而言，這會被解讀成： - 「收租穩定」題材被打折：因為租金/出租面積/合法性出現不確定性 - 短期股價可能對訴訟與和解進度敏感（是否取得合法使用權、是否維持租約）

5) 「事件驅動」題材：訴訟、補償、土地權利整理進度

中連近期也有與工程拆遷補償的行政爭訟（2026/05 公告顯示已確定駁回、公司認為對財務業務無不利影響）。
對市場的意義通常不是「一次賺多少」，而是：資產權利是否更清楚、是否排除不確定性折價。資產股很常因為「不確定性降低」而出現估值修復。

用一句話總結市場主軸

中連的主流題材會圍繞在：高殖利率收租 + 資產活化想像 + 近期獲利率/EPS 轉強；但同時也會被土地使用權/訴訟與租約穩定性這類風險事件牽動評價。

中連（5604）的營收結構相當單純，幾乎 100% 來自工業用不動產租賃。

2025 年租賃營收約 1.59 億元，出租土地約 31,123 坪、出租率約 77%。因此，判讀中連基本面時，最重要的不是產品銷售量，而是：

• 出租率是否提高
• 租約續約與新租客導入情況
• 每坪租金能否上調
• 是否處分土地、以及處分案的規模與獲利貢獻

土地出售若發生，可能讓當年 EPS 顯著跳升，但屬一次性收益；長期、可持續的獲利基礎仍是租金收入。

目前公開資料沒有足夠且可交叉驗證的 2026、2027 年 EPS 市場預估，因此不宜直接給出單一精確預測數字。

不過，中連的獲利結構相對容易拆解，可用「租金本業 EPS」與「資產處分收益」分開看：

基準情境：本業 EPS 約 0.9～1.1 元

中連 2025 年全年 EPS 為 0.85 元；2026 年上半年已累計 0.63 元，而月租金收入維持小幅年增，且本業毛利率約在 83%、營業利益率約在 70% 的高檔。

若下半年維持既有出租率、沒有重大空置或一次性損益，合理的基準推估是：

• 2026 年 EPS：約 0.9～1.1 元
• 2027 年 EPS：約 0.9～1.2 元

這代表中連本業偏向穩定收租，而非高成長型公司；EPS 上升幅度主要來自出租率提升、租金調漲，或新土地／廠房活化。

上行情境：資產出售會讓 EPS 大幅跳升

中連 2024 年 EPS 曾達 2.50 元，主要原因不是租金突然大幅增加，而是有顯著業外收益。公司策略也保留在條件合適時出售低報酬或待活化土地的選項。

因此，若 2026 或 2027 年出現土地出售或重大資產活化案，EPS 有機會明顯高於本業的 1 元左右水準；但這類收益具有一次性，不宜直接當成常態獲利來估值。

下行情境：主要風險在出租率與單一據點租約

目前已知基隆站承租案若終止，每月可能減少約 25.6 萬元租金，換算一年約 307 萬元，對年租金收入約 1.6 億元的公司並非完全無感。加上工業地產租賃需求受景氣、企業擴廠意願與區域供給影響，若空置率上升或續約租金受壓，EPS 可能回落至 0.8～0.9 元附近。

以目前股價 30.8 元、近四季 EPS 1.05 元計算，本益比約 29 倍。市場給的評價並不只是反映收租本業，也包含土地資產價值與未來資產活化的選擇權；判讀時較適合將「約 1 元的經常性 EPS」與「可能但不固定的處分收益」分開看。

中連所處的是工業不動產租賃與資產活化市場，產業前景可概括為「需求有支撐、但高度分化；租金收入穩健、資產交易較看景氣與利率」。

產業成長動能

• AI、半導體與先進製造擴產：科技業持續投資廠房、廠辦與策略據點，已是商用不動產交易的主要動能；2025 年工業地產交易金額突破千億元、占整體逾半，科技業資金多數投入廠房，物流倉儲也受供應鏈在地化帶動，需求相對穩定。
  
• 合法工業空間的結構性需求：物流、倉儲、電子零組件與製造業均需合規且交通便利的場地。中連的土地與場站分散在全台，適合承接非單一園區型、重視物流節點的承租需求。
• 資產活化的選擇權：除收租外，若特定地段地價上升、買方需求轉強，土地處分可釋出一次性獲利；但這屬於景氣與時點驅動，不能視為經常性營收。

產業現況：高規格物件強、一般型物件平

工業不動產目前不是全面熱絡，而是明顯的結構性分化：

中連於 2026 年上半年出租率約 79%、出租面積約 31,540 坪，租約以 5 年以上長約為主，租戶橫跨物流、倉儲與電子零組件等法人客戶。這使其短期營收對景氣波動的敏感度低於出售型地產業者，但成長速度也主要取決於出租率、續約租金與閒置資產活化。

對中連的意義

中連並非直接受惠於「科技建廠爆發」的高規格廠房開發商，而較像是持有既有工業土地、廠房與物流節點的收益型資產業者。因此，產業上行時受惠順序通常是：

1. 閒置場地出租、出租率提升
   
2. 到期租約調漲或租戶升級
   
3. 特定地段資產出售或再開發，帶來一次性處分利益
   

目前較正面的訊號是，租金收入仍有小幅成長，主要反映出租率提升與部分租約調整；公司也指出高科技、高規格物件需求較強。

但要留意，中連的物件分布全台，並不完全位於科技聚落核心區；因此，AI 需求帶來的是間接且漸進式助益，而不是立即、全面的租金跳升。

主要風險

• 傳統產業承租需求偏弱：出口景氣、關稅、匯率與地緣政治變化，可能壓抑租戶擴產與續租條件。
• 區域供需差異：北部科技聚落周邊較有支撐，中南部一般型物件則可能面臨租戶議價壓力。
• 利率與融資環境：利率偏高或授信條件收緊，會降低企業購地、建廠與資產交易意願，也可能延後中連資產活化時點。
• 新供給競爭：商用不動產市場逐漸轉向更重視高規格、綠建築、智慧管理與物業服務；既有物件若未持續升級，租金成長性可能受限。

整體判斷

中連所在產業的中長期基調偏穩健：科技製造、物流倉儲與合法工業空間需求，構成下檔支撐；但一般型工業物件與土地交易仍受景氣、利率及區域供需制約。

因此，中連的產業定位較接近「穩定收租＋資產價值選擇權」，而不是高成長型地產股。後續最具辨識度的營運指標，是出租率能否持續走高、租約重談是否帶動租金成長，以及資產活化是否在合理價格下落實。

中連的主要客戶不是一般消費者，而是承租其工業土地、廠房與場站的企業客戶。客戶名單與各戶租金占比並未完整公開，因此不適合把未揭露的公司直接認定為主要客戶。

目前可確認的客群如下：

• 物流與倉儲業者

  • 這是中連最具代表性的承租客群，因公司前身為貨運業者，許多原貨運站土地具備場站與物流使用條件。
  • 公開資訊可確認，新竹物流承租中連基隆站土地作為場站使用；該租約若終止，公告估計將使中連每月租金收入減少約 25.6 萬元，顯示其是可辨識的重要單一租戶之一。

• 製造業者

  • 中連土地多屬工業使用性質，承租需求主要來自需要工廠用地、廠房、原料或成品儲放空間的企業。
  • 客戶會受各地工業聚落影響，較可能涵蓋傳統製造、零組件、機械、電子供應鏈等，但公司未公開逐一客戶名稱與產業占比。

• 倉儲、配送與其他需工業用地的企業

  • 若尚未找到適合的長期承租戶，公司也會提供短期或彈性租賃，甚至以停車場等方式活化土地，因此客群也可能包括短期倉儲、車輛停放及區域型服務業者。

中連的租賃標的分布全台，單一基地約從 650 坪到 5,600 坪不等；2024 年底出租面積約 3.16 萬坪、出租率約 78%。這種客戶結構的特徵是：租約通常偏長、租金收入較穩定，但營收成長更依賴空置土地能否出租、租金重訂價格，以及工業地產需求，而非一般製造業那種靠擴產增加出貨量。

中連的競爭並非只來自幾家可直接對照的上市櫃公司，而是來自各地的工業地地主、廠房與倉儲出租業者、物流地產業者，以及資金規模更大的收益型不動產持有者。它在市場中屬於區域型、資產規模較小的工業地產出租業者。

主要競爭者類型

• 工業區在地地主與廠房出租業者：與中連競爭同一批製造、倉儲及物流租戶，競爭核心是地點、土地／建物條件、租金與租約彈性。
• 大型物流倉儲與工業地產持有者：具備更大面積、整體園區規劃、現代化倉儲規格或全國據點，對大型物流與科技製造客戶的吸引力通常較強。
• 大型資金型不動產投資者：可在熱門工業區或科學園區持續購置、開發廠房，資金取得與開發能力優於中連。
• 同屬物業管理／不動產租賃類別的上市櫃公司：可作為市場分類上的比較對象，例如中福、勤益控、遠見、巨力搬家、創客共好與衡平；但這些公司各自的資產種類、地點與實際業務並不完全相同，不能視為一對一的可比同業。

中連的優勢

中連的劣勢與挑戰

整體而言，中連的護城河在於既有工業土地的低成本與穩定收租能力，而非開發規模或物流服務能力。投資價值的關鍵，是既有土地能否提高出租率、租金是否具調升空間，以及公司資產活化是否能在不犧牲長期租金基礎下創造額外報酬。